Der europäische Markt für Gewerbeimmobilien ist im 1.Quartal 2023 zum Stillstand gekommen. Die straffere Geldpolitik, die steigende Inflation und die Bankenkrisen in Europa und den USA haben die Investitionstätigkeit stark belastet. Während das derzeitige Umfeld die Anzahl der Immobilientransaktionen drosselt und einige Investoren zum Abwarten veranlasst, ergeben sich gleichzeitig Chancen für eigenkapitalstarke Investoren.
Diese sowie opportunistisch agierende globale Investoren können durch Anpassung von Mietverträgen und -preisen oder durch die Verbesserung der Immobilienmerkmale – insbesondere der Umweltaspekte – Wert schaffen.
Marktsegmente, die durch einen strukturellen Angebotsmangel gekennzeichnet oder gegenüber Wirtschaftszyklen eher immun sind, ziehen die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich. Dazu gehören das Gesundheitswesen, der Tourismus und verwaltete Wohnanlagen.
Investmentvolumen unter Vorjahresniveau
Der europäische Immobilienmarkt befindet sich in einer Umbruchphase. Investoren, die sich in dem neuen makroökonomischen und finanziellen Kontext positionieren wollen, versuchen zwangsläufig, neue Maßstäbe zu setzen. In Europa ist das Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um 63% gesunken und lag im ersten Quartal 2023 bei 26,5 Milliarden Euro. Im ersten Quartal 2023 stieg der Anteil der globalen Investoren (im Vergleich zu europäischen Investoren), die die Preisvorteile nutzen wollten.
Insgesamt verzeichneten alle Anlageklassen und Märkte rückläufige Investitionsvolumina. Dennoch stachen Diversifizierungsanlagen aufgrund ihres defensiveren Profils hervor. So ging beispielsweise das Investmentvolumen in europäische Gesundheitsimmobilien in den letzten zwölf Monaten bis März 2023 zurück und lag mit 9,5 Milliarden Euro dennoch über dem langfristigen Durchschnitt.
Großbritannien und Deutschland bleiben die dynamischsten europäischen Immobilienmärkte trotz eines Rückgangs des Investitionsvolumens um 68% bzw. 71% im Vorjahresvergleich. Irland, Belgien und Frankreich sind dagegen am robustesten und verzeichneten Rückgänge von weniger als 30%.
Weitgehend stabile Spitzenrenditen für Büroimmobilien
Der Aufwärtstrend bei den Immobilienrenditen in peripheren Lagen setzte sich im ersten Quartal europaweit in einer Spanne von 25 bis 50 Basispunkten fort, während die Spitzenrenditen für Büroimmobilien weitgehend stabil blieben. Paris, London und die wichtigsten deutschen Städte (Berlin, Hamburg, München und Frankfurt) bieten nach wie vor Spitzenrenditen von unter 4%, während regionale Städte (z. B. Lille) Renditen von rund 4,5% bieten.
Die hohe Inflation und der Anstieg der Mietwerte, unterstützt durch geringe Leerstände in zentralen Lagen, dürften dazu beitragen, die Auswirkungen steigender Zinssätze auf die Werte erstklassiger Immobilien zu kompensieren.
Flächenumsatz und Angebot europäischer Büromärkte
Da die Unternehmen von steigenden Energiekosten, Lohninflation und höheren Investitionskosten betroffen sind, hat sich der europäische Vermietungsmarkt im ersten Quartal 2023 verlangsamt. Dabei ging der Flächenumsatz* in den letzten zwölf Monaten um 4% zurück und das unmittelbare Angebot stieg um 6%. Da es quasi keine Transaktionen über 5.000 m2 gab, ging das Transaktionsvolumen auf dem europäischen Büroimmobilienmarkt deutlich zurück. Neue Arbeitsweisen und die damit einhergehende Verschlankung der Büroflächen tragen zu einem steigenden Angebot bei, insbesondere bei sekundären Objekten.
Das Büroangebot in den meisten europäischen Hauptstädten ist nach wie vor groß, aber von schlechter Qualität und bleibt hinter den Erwartungen der Nutzer hinsichtlich Zentralität, Flexibilität und technischer Standards zurück.
* Kumuliert über 12 Monate | Quelle: MBE, CBRE, LF REM Research
Polarisierung der Märkte
Die Polarisierung der Mietmärkte nimmt weiter zu. Die Nutzer tendieren zu Qualitätsobjekten, insbesondere bezüglich der Energiekriterien. Sie bevorzugen zentrale Standorte, die es ihnen ermöglichen, von neuen Arbeitsmodellen zu profitieren und Mitarbeiter zu binden und zu gewinnen, während sie gleichzeitig ihre CO2-Bilanz verbessern. Die Zukunft der sekundären Assets in Randgebieten, die reichlich vorhanden sind, ist ungewiss. Die Konzentration der Nachfrage auf zentrale Standorte, die für alle leicht zugänglich sind, lässt jedoch keine Erweiterung des bereits begrenzten Angebots zu.
Insgesamt steigen die Leerstandsquoten in allen europäischen Märkten an. Allerdings variiert der Umfang des Anstiegs von Land zu Land erheblich. In Deutschland ist die Leerstandsquote überschaubar oder sogar gering, während sie in peripheren Ländern wie Spanien, Irland und Italien bei über 10% liegt. Es besteht eine große Diskrepanz zwischen den Leerstandsquoten in zentralen Geschäftsvierteln und in Randlagen. Daher sinken die Mieten in den überversorgten peripheren Lagen, während sie in den zentralen Lagen steigen.
Die Nachhaltigkeitsanforderungen der Nutzer spiegeln sich in der Höhe der Mieten wider.
Von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment, La Française Real Estate Managers
Quellen: CBRE, Knight Frank, MBE, La Française REM Research
* Nachfrage in den 12 wichtigsten europäischen Städten: Brüssel, Lille, Lyon, Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Dublin, Mailand, Amsterdam, Madrid
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