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As a result it seems likely that the BoJ may buy longer dated JGBs (Japanese government bonds) in order to smooth the long end of the yield curve and prevent interest rates from rising. However, the real story, in our opinion, lies not just in the potential monetary and fiscal stimulus but in deregulation reforms as well as the growing importance of the US/Japan relationship. The implication of this is that the yen could be ‘allowed’ to depreciate further without intervention. In order to address Japan's inherent anaemic growth issues, the government could choose to implement structural reforms such as fiscal and tax reforms, liberalisation of trade and labour markets and deregulation of heavily regulated domestic sectors such as agriculture, medical services and nursing care. Meaningful reforms in these areas could propagate productivity gain-driven growth in Japan.
Japanese real estate would be one of the biggest winners against such a favourable backdrop. Notwithstanding the potential for property yields to decline, and therefore prices to go up, there are already signs that rents are picking up slightly and vacancy rates are beginning to decline in the Tokyo prime office space. That land prices could also finally start heading north would also be another bonus for Japanese property equities.
Tim Gibson
Fundmanager
Henderson Horizon Asia Pacific Property Equities Fund
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