Gleichwohl haben börsennotierte Immobilienaktien bei der jüngsten Verkaufswelle mehr Federn lassen müssen als der Gesamtmarkt. Dahinter verbirgt sich die Sorge, dass der Sektor empfindlicher auf Zinsänderungen reagieren könnte und höhere Renditen aus Anleihen alternative Ertragsströme wie die aus Immobilien weniger attraktiv erscheinen lassen. Wir sind allerdings der Meinung, dass ein Risikoaufschlag zwischen der Rendite physischer Immobilienanlagen und der von Staatsanleihen von ca. 400 Basispunkten (Bp) ein solider Puffer ist, der uns in gewisser Weise vor den Auswirkungen steigender Anleiherenditen auf die Immobilienwerte schützt. In der Vergangenheit lag der Spread in einer Bandbreite von 200-250 Bp. Dies lässt vermuten, dass die Immobilienanleger ohnehin bereits höhere Anleiherenditen einpreisen. Zudem beruhigt uns die Tatsache, dass die US-Notenbank als Begründung für das schrittweise Zurückfahren ihrer quantitativen Lockerungsprogramme auf Anzeichen eines stärker als erwarteten Wirtschaftswachstums verweist. Dies dürfte sich schließlich in einer vermehrten Immobiliennachfrage seitens der Wirtschaft und damit in steigenden Mieten niederschlagen. Erste Indizien hierfür gibt es bereits, vor allem in Amerika, was letztlich auch den Kapitalwert von Immobilien steigen lassen dürfte.
Wir gehen deshalb weiter davon aus, dass sich die Immobilienwerte im Schnitt parallel zur Mietnachfrage erholen werden, da derzeit große Entwicklungsprojekte Mangelware sind. Die mittelfristigen Aussichten für Immobilien sind daher selbst bei moderat steigenden Zinsen gut. In schwachen Konjunkturphasen tun sich jedoch große Unterschiede zwischen den Besten und dem Rest auf. Auch in den kommenden Monaten dürften die Schwankungen an den Aktienmärkten anhalten. Aber mit attraktiven Dividendenrenditen und Zugang zu den Kapitalmärkten sind die Unternehmen in unserem Portfolio weiterhin gut aufgestellt.
Den Ausblick für den US-Markt schätzen wir derzeit positiv ein. Unter Berücksichtigung des gesamten Anlageuniversums von 140 Aktien erwarten wir einen Anstieg der Dividendenrendite bei nordamerikanischen REITs von derzeit 4,0% auf etwa 10% in jedem der beiden kommenden Jahre, in denen sowohl der freie Cashflow als auch die Ausschüttungsquoten steigen dürften. Die Qualität der Portfolios mit vielen der größeren REITs ist unverändert gut. Das gilt vor allem für den Sektor der regionalen Einkaufszentren, bei denen wir eine zunehmend positive Entwicklung beim Umsatzwachstum auf Vorjahresvergleichsbasis beobachten. Mietzuwächse sind auch weiterhin im Apartmentsektor zu verzeichnen trotz der beginnenden Erholung der Hauspreise. Und eine Besserung der Fundamentaldaten zeichnet sich auch in anderen Sektoren wie Gesundheitsimmobilien, Selbstlager und Hotels ab.
Grundsätzlich positiv bleibt unsere Einschätzung des Trends in Japan trotz der starken Kursschwankungen. Zaghafte Anzeichen einer Besserung machen wir am Büroimmobilienmarkt in Tokio aus, an dem wir besonders stark engagiert sind. Zwar dürften auch in nächster Zeit gesamtwirtschaftliche Faktoren den größten Einfluss auf die Aktienkurse haben. Mittelfristig aber werden sich die besseren Fundamentaldaten wohl in den Aktienkursen niederschlagen. Andernorts in Asien erscheinen Entwicklungsgesellschaften aus Hongkong und China derzeit günstig, was häufig der Fall ist. Für eine Neubewertung muss sich die Stimmung der Anleger jedoch deutlich aufhellen. Fair bewertet erscheinen derzeit auch REITs aus Singapur, die mit attraktiver Dividendenrendite locken. Eine ansehnliche Rendite hat zudem der australische Immobiliensektor zu bieten. Wegen der gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten und der schwachen Währung bleiben wir jedoch untergewichtet.
In Europa sind wir an den Immobilienmärkten in Großbritannien (vor allem in London), Frankreich und Skandinavien übergewichtet. London ist der einzige Markt, an dem die Mieten – sowohl für Büro- als auch Einzelhandelsimmobilien – spürbar steigen. Und die Nachfrage der Anleger nach guten Immobilien ist ungebrochen. Dass wir in Frankreich übergewichtet sind, hat titel- und bewertungsspezifische Gründe. Die skandinavischen Volkswirtschaften sind insgesamt in besserer Verfassung als die in den übrigen Ländern Europas. Engagiert sind wir hier in Stockholm sowie in der Region Öresund.
Zwar sieht sich die Weltwirtschaft auch weiter großen Herausforderungen gegenüber, die vor allem darin bestehen, angesichts politischer, geldpolitischer und fiskalischer Unsicherheiten auf Wachstumskurs zu bleiben. Wir glauben aber, dass die bekannten Risiken in den Kursen eingepreist sind. In den kommenden Monaten könnten sich die Schwankungen an den Aktienmärkten fortsetzen, was Anleger möglicherweise zum Anlass nehmen werden, einen Teil ihrer Gewinne mitzunehmen. Die Immobilienmärkte befinden sich jedoch in den meisten Ländern der Welt auf dem Weg der Besserung, und letztlich ist es das, was die Immobilienpreise antreiben wird. Die Rendite aus einer Direktanlage in Immobilien sowie aus Immobilienaktien dürfte verglichen mit anderen alternativen Anlageformen attraktiv bleiben, selbst wenn die Anleiherenditen steigen sollten. Börsennotierte Immobiliengesellschaften sind im Hinblick auf ihr Vermögen und die Qualität ihrer Bilanz weiter gut aufgestellt und bestens in der Lage, ihren Kapitalkostenvorteil über gewinnsteigernde Akquisitionen zu nutzen. Zudem haben sie das Niedrigzinsumfeld genutzt, um die Laufzeit ihrer Kredite zu verlängern und ihre Finanzierungsquellen breiter zu streuen. Einem möglichen Zinsanstieg dürften sie deshalb gelassener entgegensehen.
1 Quelle: Thomson Reuters Datastream; FTSE EPRA/NAREIT Global Total Return Index am 30. Juni 2013 (in US-Dollar).
