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Guy Barnard and Tim Gibson, co-heads of the Henderson Global Property Equities Fund
The fundamental case for property as an asset class remains strong today. The ‘lower for longer’ interest rate environment means that investors continue to look for income producing assets. Property, unlike a bond, also has the potential for income streams to rise and provide ‘equity-like’ growth. We expect income and income growth to be the key drivers of returns in the years ahead. We are already seeing evidence of rental growth in many of our key markets, buoyed by improving economies and helped by the lack of new supply. The companies in which we invest are well placed to benefit from this, with good quality portfolios and robust balance sheets.
Property equities have outperformed both equities and bonds over the past 10 years, generating average returns of 9.1%* per annum. The sector has also performed strongly year-to-date, significantly outperforming equity markets as a whole.
The characteristics of property – high and stable income, with the potential for long-term growth – are reflected in the performance of property equities. The heightened volatility of property equities in comparison to ‘bricks and mortar’ is, in the long run, offset by superior returns, diversification and liquidity, as well as by lower transaction costs. Attractive income returns from the asset class are driven by dividend yields that are higher than 10-year government bond yields and are growing. Re-invested dividends have made up more than 40% of the total return from global real estate equities over the last 10 years. We believe that property is benefiting from the ‘Goldilocks principle’ – ‘not too hot, not too cold’ – i.e. a growing economy coupled with low interest rates, low supply and increasing demand.
Current risks to the sector
In terms of risks, we believe that concerns over rising bond yields (driven by tapering) are overstated, given that spreads between income returns from property assets and government bond yields remain wide by historical standards.
Similarly, while concerns about rising interest rates in a leveraged sector like real estate are understandable, evidence from previous tightening cycles suggests that property markets do not tend to demand higher returns as rates rise. If anything, yields tend to see modest downward pressure during these phases as rising rental growth prompts increased investor interest. Furthermore, listed real estate companies have been proactive in accessing debt markets at attractive terms in recent years, and, as a result, with a long duration debt book at largely fixed rates, they have low exposure to short-end rates.
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