Welche zentralen Erkenntnisse haben Sie aus 2017 gewonnen?
Guy Barnard: 2017 war für die meisten Anlageklassen rund um den Globus ein gutes Jahr. Immobilienaktien blieben zwar hinter den breiteren Aktienmärkten zurück, entwickelten sich aber wie von uns Anfang des Jahres erwartet. Zu den wesentlichen Erkenntnissen, die wir in diesem Jahr gewonnen haben, gehört ohne Zweifel die Bedeutung von Wachstum und Dynamik. Daneben war eine deutliche Polarisierung der Renditen auf Aktienebene zu beobachten, mit Firmen in Bereichen mit steigenden Umsatzerlösen auf der einen und solchen in Bereichen mit strukturellen Herausforderungen und sinkenden Mieten auf der anderen Seite. In diesem Jahr hat es sich für uns daher ausgezahlt, die Marktbereiche auf Länder- oder Sektorebene mit sich bessernder Wachstumsdynamik zu identifizieren. Anschließend konnten wir die Positionen,die ihre Outperformance fortgesetzt und keine Wertverluste erlitten haben, weiterlaufen lassen.
Was sind 2018 die zentralen Themen für Ihre Märkte 2018 und wie beeinflussen sie die Positionierung Ihres Portfolios?
Guy Barnard: Für 2018 erwarten wir weltweit erneut ein langsameres Ertragswachstum bei Gewerbeimmobilien, aber in den meisten Märkten ist auf jeden Fall mit Zuwächsen zu rechnen. Zu den wichtigsten Themen, die im kommenden Jahr die Märkte beeinflussen werden, gehört zweifellos der allmähliche Ausstieg der großen Zentralbanken aus ihrer bisherigen Geldpolitik. Mehrfach haben wir in letzter Zeit die lockere Geldpolitik und ihre Auswirkungen auf den Immobilienzyklus thematisiert. Denn wegen der historisch niedrigen Zinsen und Anleiherenditen sind die Kapitalwerte von Immobilien kräftig gestiegen. Künftig wird jedoch durch die Rücknahme der lockeren Geldpolitik Gegenwind für einige Bereiche der Immobilienmärkte entstehen. Für uns heißt das, dass wir uns weiterhin darauf konzentrieren müssen, die Marktsegmente mit Umsatzwachstum zu identifizieren und die sogenannten anleiheähnlichen Aktien zu meiden.
Welche zentralen Risiken und Chancen sehen Sie 2018?
Guy Barnard: Wenn wir die strukturellen Entwicklungen betrachten, die die Märkte verändern werden, sehen wir zwei wesentliche Top-down-Trends: Der erste ist die demografische Entwicklung, die uns veranlasst, bei der Suche nach Anlagewerten noch mehr ins Detail zu gehen und diesen Aspekt zu berücksichtigen. Konkret versuchen wir, die Städte und Länder mit positiver Wirtschaftsdynamik zu finden, in denen aufgrund des demografischen Wandels mehr Menschen in die Städte ziehen und die Löhne steigen. Denn dies sind unseres Erachtens gute Voraussetzungen für Immobilienvermieter.
Der zweite Trend, dem wir künftig mehr Aufmerksamkeit widmen werden, ist der technologische Wandel und seine Folgen. In diesem Jahr sorgte der wachsende E-Commerce für erheblichen Druck auf Vermieter von Einzelhandelsimmobilien. Dieser Trend wird sich unseres Erachtens fortsetzen. Wir suchen deshalb nach den Nutznießern dieser strukturellen Veränderung und gewichten weiterhin Betreiber von Rechenzentren, Vermieter von Logistikimmobilien sowie andere Marktbereiche wie Betreiber von Funkmasten.
Mit Blick auf die Unternehmen, in die wir investieren, werden wir in dieser Zyklusphase viel mehr Wert auf Qualität legen. Hiermit meinen wir die Qualität der physischen Vermögenswerte, des Managements und der Bilanz eines Unternehmens. Mit dem Fortschreiten des Immobilienzyklus dürften diese Qualitätsunterschiede in den nächsten drei Jahren deutlich mehr Einfluss auf die Aktienkurse haben als heute. Deshalb geht unsere Tendenz zu mehr Qualität, und mit dieser Strategie werden wir wohl auch künftig überragende Renditen für unsere Anleger erzielen.
