Seit der Bekanntgabe der Wirksamkeit des Pfizer-Impfstoffs gegen Corona am 9. November 2020, haben wir innerhalb breiter Aktienmärkte eine signifikante Rotation in Substanzwerte („Value“) am Markt für Real Estate Investment Trusts (REITs) beobachten können, schreiben Tim Gibson, Greg Kuhl und Guy Barnard, Portfoliomanager für den Immobiliensektor bei Janus Henderson Investors, in ihrer aktuellen Analyse. Seitdem hat der US-REIT-Sektor insgesamt um 14 Prozent zugelegt, während Value-REITs im Durchschnitt um 52 Prozent gestiegen sind und wachstumsorientierte „Growth“-REITs um 7 Prozent(1). „Unter dem Strich sind wir der Meinung, dass die große Bewertungslücke zwischen Value und Growth eine attraktive Gelegenheit beschert. Sie bietet die seltene Chance, einige der hochwertigsten börsennotierten Immobilienunternehmen zu kaufen, die in Sektoren tätig sind, die auf der richtigen Seite des Wandels zu stehen scheinen, und das zu attraktiven Bewertungen“, so die Investmentexperten.
Identifizierung von „Quality-Compounders“
Die Erholungsrally in den am stärksten betroffenen Immobiliensektoren kam wie erwartet und war gerechtfertigt. Unverhofft gute Meldungen von der Impfstofffront signalisierten den Beginn einer Normalisierung, und anhaltende staatliche Konjunkturprogramme milderten die Auswirkungen der Pandemie auf Verbraucher. Der Fokus auf „günstige, aber noch intakte“ Titel (Aktien, die vom Markt kräftig abgestraft wurden, aber dennoch angemessenen Zugang zu nachhaltigem Wachstum bieten könnten) zahlte sich aus, wobei einige strukturell belastete Sektoren, wie der Einzelhandel, am stärksten zugelegt haben. „Es gibt zwar kaum Anzeichen für ein Abflauen der aktuellen Handelsdynamik, dennoch halten wir die Performanceunterschiede zwischen Value- und Growth-Immobiliensektoren gemessen am zugrunde liegenden Wert von Immobilienanlagen, d. h. den Fundamentaldaten, für überzogen“, beurteilen die Investmentexperten die Situation. Deshalb sind sie der Ansicht, dass sich ein relativer Wert in qualitativ hochwertigen REITs herausgebildet hat, der weiterhin von einem stetigen, langfristigen strukturellen Wachstumsrückenwind profitiert – die sogenannten „Quality Compounders“.
Growth gegenüber Value – so viel hat sich in einem Jahr verändert
REITs in Growth-Sektoren zeichnen sich durch besonders transparentes, langfristiges Renditepotenzial aus, das durch stetige, starke und langfristige positive Einflussfaktoren wie Onlinehandel, mobile Daten, Cloud Computing, 5G und den demografischen Wandel beflügelt wird. „Die Wachstumsaussichten vieler Immobiliengesellschaften, die von diesen Trends abhängen, haben sich verbessert und dürften sich aufgrund der Pandemie weiter steigern. Nach ihrem zuletzt schlechten Abschneiden gegenüber dem breiteren REIT-Sektor haben diese Unternehmen ihre zuvor hohen Bewertungsaufschläge jedoch eingebüßt“, erklären die Investmentexperten.
Im Gegensatz dazu sind die Aktienkurse einiger Unternehmen, die sich weiterhin am falschen Ende des Strukturwandels befinden und von Disintermediation bedroht sind (z. B. Einzelhandels-REITs), in letzter Zeit über ihre Vor-Corona-Niveaus gestiegen. Selbst bei einer Rückkehr zur Normalität scheint ein dauerhafter Rückgang der Erträge und Bewertungen unabwendbar. „Dennoch werden Growth-REITs inzwischen mit einem Abschlag beim Kurs-zu-NIW (P/NAV) gegenüber Value-REITs gehandelt. Ein Phänomen, das zuletzt im August 2018 zu beobachten war. Im Vergleich dazu lag der Spread der P/NAVs zwischen Value und Growth letztes Jahr im Oktober bei 25 Prozent und betrug in den letzten drei Jahren bis März 2021 durchschnittlich 11 Prozent“, analysieren die Investmentexperten von Janus Henderson.
Bezüglich der Gewinnwachstumserwartungen in den nächsten zwei Jahren für Wachstums- und Substanzwerte wird jedoch deutlich, dass die jüngsten Bewertungsänderungen im Widerspruch zu den aktuellen Konsenserwartungen des Marktes stehen, wobei die Schätzungen für Value-Sektoren stark gesunken und für Growth-Sektoren dagegen gestiegen sind.
Viele Wachstumsmöglichkeiten
Die Experten von Janus Henderson glauben, dass Marktteilnehmer die Aussichten für bestimmte Immobilientypen, die mehr von Erwartungen und einer anhaltend dynamischen wirtschaftlichen Erholung als von Fundamentaldaten abhängen, optimistischer einschätzen. Daneben scheint der Markt das langfristige Wachstumspotenzial der „Best-in-Class“-REITs zu unterschätzen, die die Fähigkeit haben zu wachsen, einen erheblichen Shareholder Value zu liefern und in den kommenden Jahren potenziell überdurchschnittliche Immobilienrenditen zu bieten.
(1) Growth“ und „Value“ basieren auf aktuellen Charakterisierungen durch Evercore ISI Research. Hierbei handelt es sich sozusagen um die „COVID-Gewinner“ bzw. „COVID-Verlierer“
Quelle: Bloomberg. MSCI US REIT Index, Value und Growth-Körbe, Gesamtrenditen in US-Dollar vom 9. November 2020 bis 8. März 2021.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.
