Immobilienaktien bieten drei entscheidende Vorteile: tägliche Liquidität, Rendite und Diversifizierung. Annualisiert betrug die durchschnittliche Rendite eines offenen Immobilienfonds 2,7 % vor Kosten, europäische Immobilienaktien brachten über die letzten zehn Jahre indessen 10 % pro Jahr, und unser Fonds hat knapp 15 % gemacht. Kurzfristig muss man mit mehr Volatilität leben, aber mittel- bis langfristig bieten Immobilienaktien deutlich mehr Ertragspotenzial. Es gibt viele Sektoren innerhalb der Immobilienbranche, die sehr begehrt sind, in die direkt zu investieren jedoch schwierig ist. Mit Immobilienaktien kann man in diese Sektoren leicht investieren und so sein Portfolio diversifizieren.
„Alles und Nichts hat sich verändert“
Für die Weltwirtschaft und die Aktienmärkte war 2021 ein Jahr der Erholung und einer gewissen Normalisierung. Dies gilt auch für die globalen Immobilienaktien, die nach einem Rückgang von rund 9 % im Jahr 2020 in diesem Jahr bisher um fast 23 % gestiegen sind und damit die generellen Aktienmärkte mit 21 % leicht übertreffen (Stand: 22. November 2021).[1]
Während die Pandemie uns dazu veranlasst, uns zu fragen, wie die „neue Normalität“ wohl aussehen mag, sind wir in Bezug auf die Immobilienmärkte der Meinung, dass sich nichts wirklich geändert hat. Das mag in Anbetracht dessen, was wir durchgemacht haben, etwas seltsam erscheinen, aber die nachstehende Grafik zeigt die Entwicklung der Gewinner und Verlierer in der Immobilienbranche am Beispiel des E-Commerce sehr gut:
Quelle: US Census Bureau, vierteljährliche US-Einzelhandelsumsätze: Gesamt und E-Commerce. Prozentuale Veränderung des E-Commerce-Wachstums gegenüber dem Vorjahresquartal. Daten ab Q3 2021.
Das Quartalswachstum des US-E-Commerce hat sich seit dem zweiten Quartal 2021 im Jahresvergleich verlangsamt, da Einzelhandelsgeschäfte wieder öffneten. Dennoch ist ein positives Wachstum zu verzeichnen. Die Marktdurchdringung von E-Commerce entspricht insgesamt der bisherigen Trendlinie, wenn sie nicht sogar etwas darüber hinausgeht.
Gute Kombination: Inflation und Immobilien
Bei steigender Inflation steigen tendenziell die Mieten. Im jetzigen Umfeld können Besitzer von Immobilien und Immobilienunternehmen also mehr Geld verdienen. Aus Sicht eines Fondsmanagers ist es jedoch wichtig, auf die Sektoren zu achten, in denen gewerbliche Mieter agieren. Es gibt sicherlich Mieter, die mit ihrem Geschäft mehr Geld verdienen und sich höhere Mieten leisten können. Es gibt jedoch auch Mieter, die verdienen in diesem Umfeld eher weniger Geld – allen voraus Einzelhändler. Deshalb ist es wichtig zu unterscheiden: Wo sieht man strukturelles Mietwachstum und wo sieht man Mietwachstum, das nur von der hohen Inflation getrieben ist?
In der Vergangenheit konnten Immobilienaktien in einer Zeit steigender Zinsen gut performen. Keine Zentralbank wird jetzt die Zinsen dramatisch schnell erhöhen. Wir erwarten also, dass es in kleinen Schritten vorangeht. Diese Steigerungen sind kein Gift für den Markt. Immobilienaktien in Europa verzeichnen ein Gewinnwachstum von derzeit um die 10-15 %. Das schließt bereits 4 % Inflation ein, und offensichtlich können die Finanzierungskosten daher sogar noch etwas steigen. Unserer Meinung nach ist das meiste im Markt bereits eingepreist.
Immobilienaktien sind heute europaweit sehr attraktiv bewertet. Sie handeln weiter mit einem Abschlag von knapp 20 %. Es ist also 20 % günstiger, über den Aktienmarkt indirekt Immobilien oder einen Anteil an Immobilien zu kaufen als direkt in Immobilien zu investieren. Deshalb denken wir, dass eine Bewertung auf dem heutigen Niveau attraktiv ist.
Immobilienaktien mit Zukunft
Das Jahr 2021 war geprägt von Erleichterung, da die Welt in gewisser Weise zu ihrem alten Selbst zurückgefunden hat. Zweifellos wird es noch weitere Stolpersteine geben. Aus der Perspektive der Immobilienbranche sind wir jedoch der Ansicht, dass die längerfristigen Fundamentaldaten weitgehend unverändert bleiben. Kurz gesagt: Es hat sich gezeigt, dass die Unternehmen, die vor dem Aufkommen von Corona ihre Erträge steigern konnten, dies auch heute noch können; Unternehmen, die vor der Pandemie Schwierigkeiten hatten, dürften auch in Zukunft welche haben.
Die akkommodierende Politik der Regierungen und Zentralbanken hat der Weltwirtschaft unterstützt, um wieder auf die Beine zu kommen, und als Vermieter dieser Wirtschaft werden die Immobilienunternehmen mit den richtigen Vermögenswerten, am richtigen Standort und mit dem richtigen Geschäftsmodell höchstwahrscheinlich weiterhin eine überdurchschnittliche Performance erzielen.
