Anleger in europäischen börsennotierten Immobilien haben bisher ein turbulentes Jahr 2022 hinter sich, denn der Sektor war das schwächste Segment des Aktienmarktes. Europäische Immobilienaktien sind seit Jahresbeginn um fast 40% gefallen, vergleichbar mit dem Rückgang um 49% im Jahr 2008 während der globalen Finanzkrise (GFK).1 In einem zunehmend unsicheren Umfeld sah sich der Sektor mit einem doppelten Dilemma konfrontiert: eine starke Verschlechterung der Finanzierungskosten aufgrund höherer Swap-Sätze und (in einigen Fällen erheblich) weitere Kreditspreads sowie eine mögliche Rezession in Europa, die es schwieriger macht, Mieteinnahmen zu erzielen. Immobilienaktien sind vielleicht auch zu einer Liquiditätsquelle für jene Anleger geworden, die wieder einmal in „offenen“ direkten Immobilienfonds gefangen sind.
Es ist klar, dass der Markt für direkt gehaltene (private) Immobilien nach einer Phase des allgemein starken Anstiegs über einen Großteil des letzten Jahrzehnts auf ein „Luftloch“ gestoßen ist. Immobilienrenditen, die für Anleger in einer Welt niedriger Zinsen und Finanzierungskosten sinnvoll waren, sind für Käufer, die auf Fremdkapital angewiesen sind, um ihre Renditeziele zu erreichen, nicht länger interessant. Darüber hinaus verfügen viele auf Aktien fokussierte Anleger nun über eine breitere Palette an Anlagemöglichkeiten, einschließlich Anleihen und Krediten, um ihre Einkommensanforderungen zu erfüllen.
Das kann für Immobilien nur eine Wertkorrektur zur Folge haben – die einzige Frage ist, wie stark sie ausfallen wird. Auf welchem Niveau stabilisiert sich der Markt für Anlagen und öffnet sich wieder, und wie schnell wird sich dies an den Märkten und in den Bewertungen niederschlagen?
Wiederherstellung der Risikoprämie
In den letzten zehn Jahren erzielten Anleger mit ihren Immobilienanlagen eine um etwa 300-400 Basispunkte höhere Rendite als mit Staatsanleihen. Diese Risikoprämie lag weit über den historischen Durchschnittswerten2 und spiegelt unserer Ansicht nach die Tatsache wider, dass die Anleger immer von einer gewissen Normalisierung der Geldpolitik ausgingen – wir vermuten allerdings, dass die meisten von der Geschwindigkeit der Straffung in den letzten Monaten überrascht wurden.
Wenn wir weiter zurückblicken, liegt die längerfristige Risikoprämie für Immobilien näher bei 100-200 Basispunkten,3 unterstützt durch die Tatsache, dass Einkommensströme aus Immobilien im Laufe der Zeit durch das zugrunde liegenden Wirtschaftswachstum, steigende Mieten und in vielen Fällen durch inflationsgebundene Mietverträge wachsen können (und gewachsen sind).
1 Gesamtrendite des Bloomberg, FTSE EPRA NAREIT Developed Europe Index, 31. Dezember 2021 bis 26. Oktober 2022 und Kalenderjahr 2008. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit lässt nicht auf künftige Erträge schließen.
2 Quelle: FTSE EPRA NAREIT Developed Europe Index ggü. FTSE European 10-year government bond yields per 30. September 2022.
3 CBRE, MSCI, Refinitiv Datastream, Peel Hunt, Stand: 31. Dezember 2022.
