Die Investition in Immobilien, auch als "Betongold" bekannt, wurde lange Zeit als eine sichere Anlage betrachtet. Allerdings sind die steigenden Zinsen ein Grund dafür, dass die Mietrenditen heute weitaus weniger attraktiv sind als noch vor einem Jahr. Eine mögliche Alternative könnte darin bestehen, in börsennotierte Entwickler und Immobilienunternehmen zu investieren, deren Aktien teilweise mehr als 50% unter ihren Höchstständen notieren. Doch stellt sich die Frage, ob ein Ende des Abwärtstrends wirklich absehbar ist?
Der Stoxx 600 Real Estate Index (Europäischer Immobiliensektor Index) verzeichnete bis zum Jahr 2022 sieben aufeinanderfolgende Jahre mit einer schlechteren Performance im Vergleich zum Hauptindex Stoxx 600, und auch für das Jahr 2023 sieht es bisher nicht viel besser aus. Die Performance des Hauptindex stieg seit Jahresbeginn bis zum 28. September 2023 um +7,9%, während der Real Estate Sektor Index um -6,3% zurückging. Europäische Immobilienunternehmen sehen sich erheblichen Risiken gegenüber, darunter rasche Zinserhöhungen und Druck auf die Immobilienpreise. Auch geplante Sanierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Umweltbilanz setzen ihnen zu.
Verschuldung in Europa höher
Aufgrund dieser Faktoren sind europäische Immobilienaktien im Durchschnitt niedriger bewertet, als es ihrem tatsächlichen Wert entsprechen würde. Dies betrifft insbesondere Unternehmen mit einem hohen Anteil an Fremdkapital, vor allem französische, deutsche und nordische Unternehmen. Je höher die Verschuldung eines Unternehmens ist, desto stärker fällt der Preisabschlag aus. Daher bemühen sich diese Unternehmen derzeit, ihre Schulden durch Kostenreduzierungen, Aussetzung von Dividenden, Immobilienverkäufe usw. abzubauen, um beispielsweise ihr Kreditrating aufrechtzuerhalten und höhere Finanzierungskosten zu kompensieren. Unserer Meinung nach ist dieser Prozess noch nicht abgeschlossen, und es wird einen überzeugenden Stopp der Zinsanhebung benötigen, damit sich Immobilienaktien in Europa erholen können und möglicherweise eine bessere Performance als der Hauptindex erzielen können. Auch ein gesundes Mietwachstum könnte den Abwärtstrend verlangsamen. Allerdings geht der Markt derzeit nicht davon aus, dass die Zinsen vor September 2024 gesenkt werden.
Steigende Leerstände in den USA
In den USA ist die Situation nicht ganz so düster. Zwar werden auch hier Zinssenkungen nicht vor dem Sommer 2024 erwartet, aber viele amerikanische Immobilienunternehmen sind weniger hoch verschuldet als ihre europäischen Pendants. Der S&P 500 Real Estate Index (US-Immobiliensektor Index) hat im Jahr 2021 sogar den breiten S&P 500 (Index der 500 der größten börsennotierten US-amerikanischen Unternehmen) übertroffen (+56,9% in EUR gegenüber +38,1% in EUR). Im Jahr 2023 beträgt die Performance des Hauptindex bisher +14,9% (in EUR) gegenüber -4,9% (in EUR) im US-Immobilienaktiensektor. Dennoch sehen wir die US-Immobilienaktien kritisch, da ein rückläufiges Mietenwachstum und steigende Leerstandsquoten (Stand Q2/23) zu beobachten sind.
In unseren europäischen Aktienfonds haben wir derzeit Immobilienaktien mit einer Gewichtung von 0%, verglichen mit einer Referenzindex-Gewichtung von 0,77%. In unseren US-Aktienfonds haben wir Immobilienaktien derzeit mit 1,7% gewichtet, verglichen mit einer Referenzindex-Gewichtung von 2,3%. In jedem Fall sollte bei der Auswahl von Immobilienaktien der Verschuldungsgrad, die geographische Lage und die Art der Immobilien (Lagerhäuser, Büros, Wohnungen, Einkaufszentren usw.), die durch das Aktieninvestment abgedeckt werden, genau beachtet werden.
Von Mario Krismer, Portfolio Manager bei Kathrein
