Der starke Anstieg der Zinssätze in den Industrieländern in den letzten 18 Monaten macht sich zunehmend in den zinssensiblen Immobiliensektoren im Euroraum, in der Schweiz und in den USA bemerkbar. Die Hauspreise haben begonnen zu sinken, da die Möglichkeit der Haushalte, ein Haus zu kaufen, stark zurückgegangen ist und der Konjunkturzyklus sich weiter abschwächt.
Im Euroraum deutet der starke Anstieg der Hypothekenzinsen auf künftige niedrigere Hauspreise hin, die jedoch durch eine geringere Bautätigkeit aufgrund deutlich höherer Baukosten abgeschwächt werden dürften. Trotz der jüngsten Stabilisierung des US-Wohnungsmarktes bleiben die Aussichten für den Sektor schwierig. Nachdem die Erschwinglichkeit von Wohnraum den niedrigsten Stand seit 2006 erreicht hat, werden die Preise höchstwahrscheinlich weiter sinken müssen, insbesondere wenn die USA, wie von uns erwartet, in eine Rezession fallen. Die Abwärtskorrektur wird wahrscheinlich am stärksten am oberen Ende des Marktes ausfallen, wo das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage groß ist. Selbst in China kämpft der Immobiliensektor mit einer deutlichen Erholung, da die Liquiditätsbedingungen für private Bauherren angespannt bleiben. Sorgen um die Sicherheit des Arbeitsplatzes und die Vorliebe potenzieller Hauskäufer für eine geringere Verschuldung haben dazu geführt, dass der aufkeimenden Erholung des chinesischen Immobiliensektors vorerst die Luft ausgeht.
Positiv zu vermerken ist, dass die Immobilienaktien des Euroraums attraktiv bewertet sind. Selbst in einem ernsten Stressszenario erscheint der relative Kurs-Buchwert-Abschlag zum Markt immer noch attraktiv. Ein gewisses Engagement in Immobilien ist zwar sinnvoll, aber angesichts der Tatsache, dass der stark fremdfinanzierte Sektor nach wie vor mit erheblichen Tail-Risiken behaftet ist, würden wir mit Vorsicht vorgehen.
Von Dr. Karsten Junius, Chief Economist bei J. Safra Sarasin
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