Foto: Franz Kerber (mitte), Vorstandsvorsitzender-Stellvertreter Steiermärkische Sparkasse, Franz Gschiegl (rechts) und Peter Karl (links), Vorstände ERSTE Immobilien KAG, präsentierten neue Wohnbauprojekte in Graz
Anlagenotstand treibt Anleger in risikoreiche Papiere
Die Gesamtverschuldung der Volkswirtschaften weltweit – vor allem die Staatsschulden – wächst (fast überall) weiter auf aktuell 200 Bio. US$ (177 Bio. Euro). Die Dynamik dieses Schuldenwachstums zeigt sich besonders am steigenden Anteil an der Wirtschaftsleistung der Volkswirtschaften weltweit. Dieser hat sich seit 2007 von 269 % auf bereits 286 % im Jahr 2014 erhöht. „Trotz künstlich niedrig gehaltener Zinsen und Maßnahmen zur Steigerung der Inflation auf ein moderates Maß kommen die Länder aus ihrer Schuldenfalle nicht heraus. Die aktuelle Wachstumslücke verhindert eine Schuldenkonsolidierung“, erklärt Mag. Franz Kerber, Vorstandsvorsitzender-Stellvertreter Steiermärkische Sparkasse.
Niedrige Zinsen (= Stille Vermögenssteuer) und Inflationserwartungen, die die Geldpolitik fördert, sind für Anleger eine Motivation in Immobilien zu investieren. Ganz besonders deshalb, weil ihnen das klassische konservative Ankerprodukt der Anleihe abhanden gekommen ist. Die Volatilität ist hier durch das Zinsänderungsrisiko sehr hoch geworden. Der Spruch: „Wer gut schlafen will kauft Anleihen, wer gut essen will kauft Aktien“, kann heute eine fatale Empfehlung sein.
Immobilienfonds als solide Alternative
Immobilien als ideale Beimischung im Portfolio haben derzeit Hochsaison. Sie bieten Inflationsschutz, bei vergleichsweise niedrigen Zinsen auch attraktive Renditen, und das mit Substanz unterlegt. „Am Beispiel Graz zeigt sich, dass demografische Entwicklung und erwarteter Zuzug den Boom an Projekten durchaus rechtfertigen. In der Preisentwicklung ist der Zenit vor allem im Topsegment bereits erreicht. Ab 2017 werden viele fertige Neubauwohnungen aus der vorhandenen und bekannten Projektpipeline am Markt angeboten werden. Wir sehen derzeit keine Blase, aber Preise, die sich zunehmend nur mehr seitwärts bewegen und eine Tendenz zum Mietermarkt“, so Kerber.
Die Nettorendite vor Steuer für Anlegerwohnungen bewegt sich in Graz derzeit im Topsegment zwischen 1,75 % und 2,25 % p.a., in A-Lagen zwischen 2,25 % und 3 % und in B- und C-Lagen zwischen 3,0 % und maximal 4,0 %. „Preistreiber der letzten Boomjahre waren zu 55 % die Grundstückspreise samt Nebenkosten, zu 25 % behördliche Auflagen und zu 20 % die Haustechnik mit erhöhtem Anspruch an technischer Ausstattung“, ergänzt Kerber.
Für Anleger stellt sich in dieser Situation die Frage, ob es nicht vorteilhafter ist, bei der Veranlagung in Immobilien flexibler zu bleiben und über einen Immobilienfonds, wie die ERSTE Immobilien KAG zu investieren. Man spart sich die Arbeit, die mit der laufenden Gestion einer Direktinvestition in eine Wohnung verbunden ist und hat Profis, die verstehen das Risiko zu streuen und bleibt letztlich trotz Immobilieninvestition relativ liquide. Fondsanteile sind sehr viel rascher zu Geld zu machen, als der Verkauf einer einzelnen Wohnung. „Der Anlagenotstand treibt Anleger zunehmend in risikoreiche Papiere, Immobilienfonds sind hier eine solide Alternative“, meint Kerber.
Die rekordtiefen Sparzinsen sorgen für eine anhaltend starke Nachfrage nach Immobilien – nicht nur, um die Wohnbedürfnissen zu befriedigen, sondern als Kapitalveranlagung. Aus einer aktuellen Umfrage von Erste Bank und Sparkassen geht hervor, dass für 17 von 100 Österreichern Immobilien die bevorzugte Anlageform sind (Quelle: Erste Bank Spar- und Kreditprognose - Q1 2015).
Graz ist Wohnbau-Schwerpunkt des ERSTE IMMOBILIENFONDS
Der ERSTE IMMOBILIENFONDS, dessen Fondsvolumen im Februar erstmals die 1-Milliarde-Euro-Marke knackte, setzt einen Investitionsschwerpunkt in Graz. „In den nächsten 2 Jahren werden ca. 360 Wohnungen in der steirischen Landeshauptstadt errichtet, die sukzessive in den Bestand (fertiggestellte und vermietete Objekte) des Fonds übergehen werden“, berichtet Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG. Aktuell ist der ERSTE IMMOBILIENFONDS in fünf Wohnobjekten mit rund 350 Wohnungen und einer bekannten Büroimmobilie am Bahnhofgürtel, dem „Welcome Tower“, investiert.
In der Grazer Idlhofgasse entsteht ein Wohnobjekt mit 70 Wohnungen und einer gesamten Nutzfläche von 4.700 m2. „Durch die gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und die zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten im Nahbereich ist die Nachfrage jetzt schon hoch“, berichtet Karl. Die Fertigstellung ist für 2017 geplant. Ebenfalls im Bau befindet sich ein Wohnprojekt in der Niesenbergergasse mit 110 Wohnungen und einer Nutzfläche von knapp 6.000 m2.
Die ERSTE Immobilien KAG ist der Immobilienveranlagungsspezialist der Erste Bank und der Sparkassengruppe. Sie emittiert den ERSTE IMMOBILIENFONDS, der interessierten Privatanlegern die Möglichkeiten bietet, in Immobilien zu veranlagen. Der ERSTE IMMOBILIENFONDS verfolgt eine konservative Strategie und konzentriert sich auf Wohnimmobilien in den Landeshauptstädten Österreichs und in Hamburg. Daneben investiert er auch in Büro- und Geschäftsflächen.
Das gesamte Immobilienportfolio besteht aus 50 Bestandsimmobilien und 7 im Bau befindlichen Wohnprojekten mit über 3.600 Wohnungen und einer Nutzfläche von 330.000m2. Diese Objekte repräsentieren ein Immobilienvermögen von rund 750 Millionen Euro (exklusive Nebenkosten).
Mit den bereits fertiggestellten und im Bau befindlichen bzw. geplanten Objekten bewegt der ERSTE IMMOBILIENFONDS in Graz ein Investitionsvolumen von rund 110 Millionen Euro. „Damit sind wir einer der größten Investoren am Grazer Immobilienmarkt. Das Angebot an interessanten Immobilien sinkt und die Preise in Graz steigen. Wohnraum wird immer knapper und auch preislich vertretbare Flächen sind inzwischen rar geworden. Gefragt sind vor allem Wohnungen zwischen 50 und 60 m2, idealerweise ausgestattet mit Balkon oder Terrasse. Zeitgemäße Energiestandards spielen ebenfalls eine immer wichtigere Rolle“, betont Karl.
Das Zinstief und die Vorliebe der Investoren für stabile Anlageformen bescherten den offenen österreichischen Immobilienfonds in den vergangenen Jahren einen hohen Mittelzufluss. Seit Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008 hat sich das Volumen dieser in Österreich erhältlichen Fonds auf 5 Milliarden Euro verdreifacht (Quelle: VÖIG, April 2015). „Die niedrigen Zinsen und der Mangel an Alternativen rücken Immobilien ins Blickfeld von Anlegern, denen Stabilität und Werterhalt ihres veranlagten Kapitals wichtig ist. An den niedrigen Leitzinsen in der Eurozone wird sich aus unserer Sicht in den nächsten Jahren kaum etwas ändern, allenfalls werden wir – abhängig von der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung – geringfügige Anhebungen sehen. Eine Investition in einen Immobilienfonds dient dem Werterhalt und der Absicherung vor Inflation“, sagt Franz Gschiegl, Geschäftsführer der ERSTE Immobilien KAG.
