Die Ratingagentur Scope hat die durchschnittliche Rendite von 14 offenen Immobilienpublikumsfonds mit der Performance deutscher Staatsanleihen über die vergangenen 15 Jahre verglichen: Zunächst fällt auf, dass zu jedem Zeitpunkt eine positive Differenz zugunsten offener Immobilienpublikumsfonds bestand. (Der Umfang dieser positiven Differenz wird als „Überrendite“ oder „Premium“ bezeichnet.)
Darüber hinaus lässt sich klar erkennen, dass die Renditedifferenz seit 2013 stetig angestiegen ist. Die Gründe: Zum einen sind die Renditen deutscher Staatsanleihen fortlaufend gesunken und rentieren seit 2015 sogar im negativen Bereich. Zum anderen haben sich die Renditen der offenen Immobilienfonds – vor allem getrieben durch Wertzuwächse der Bestandsimmobilien – sukzessive erhöht. Mit Stand Ende September 2019 befindet sich die Renditedifferenz mit 3,8 Prozentpunkten nahezu auf dem höchsten Wert der vergangenen 15 Jahre.
Renditedifferenz und Mittelzuflüsse hoch korreliert
Die Frage ist nun, ob sich die hohen Mittelzuflüsse mit der Höhe der Überrendite offener Immobilienfonds erklären lassen. Ergebnis: Es besteht eine hohe Korrelation zwischen der Renditedifferenz zur Staatsanleihe und den jährlich zufließenden Mitteln. Die Überrendite der offenen Immobilienfonds ist zwar nicht die einzige, aber anscheinend eine gewichtige Determinante für die Höhe der Mittelzuflüsse. Zu beachten ist außerdem, dass die zugeflossenen Mittel in den vergangenen Jahren noch höher ausgefallen wären, wenn nicht zahlreiche Fonds die Annahme von Anlegergeldern reglementiert bzw. ganz ausgesetzt hätten.
Ausblick: Renditedifferenz stabil bis leicht rückläufig
Aus Sicht von Scope ist kurzfristig nicht von einem steigenden Zinsniveau auszugehen. Die Renditen deutscher Staatsanleihen werden aller Voraussicht nach weiter im negativen Bereich verharren.
Auch das Renditeniveau offener Immobilienfonds wird sich nicht sprunghaft verändern. Scope erwartet mittelfristig stabile bis leicht rückläufige Renditen für offene Immobilienfonds. Die Gründe dafür: Das Potenzial durch Wertzuschreibungen für Bestandsobjekte ist nahezu ausgeschöpft. Hinzu kommt, dass neu angekaufte Objekte zu hohen Preisen und damit auf einem vergleichsweise niedrigen Renditeniveau angekauft werden.
