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Immobilienaktien – Performance quo vadis?

Der Zufluss an Liquidität im Immobilienaktiensegments ist ungebrochen. In Deutschland werden G-REIT´s das Angebot weiter erhöhen. Zuletzt verstärkte sich jedoch die Volatilität in den Aktienkursen. Dr. Elisabeth Günther, Schoellerbank AG, beleuchtet Chancen und Risiken der aktuellen Situation. Research | 31.01.2007 06:20 Uhr

Spirale nach oben: das Immobilienaktien-Segment

Die Immobiliebranche boomt – zumindest die Aktivitäten der einzelnen europäischen Aktiengesellschaften. Bleibt nur die Frage nach den Zusammenhängen zwischen Kursentwicklung, Volatilitäten und fundamentalen Basisdaten der verschiedenen Metropolen Europas. Performance quo vadis? Das Hauptargument zur Klärung der herausragenden Kursentwicklung des österreichischen und europäischen Immobilienaktiensegments in den vorangegangenen beiden Jahren liegt klar auf der Hand: ein ungebrochener Liquiditätsstrom. Zwar weisen viele Werte noch immer Dividendenrenditen aus, die in einem „low-return“-Umfeld sehr attraktiv scheinen, oft aber den Börsenbewertungen und den NAV´s (Net Asset Value) davon gelaufen sind. Nach wie vor werden neue Immobilienaktienfonds und Zertifikate aufgelegt, die wiederum neue Liquidität in das Immobilienaktiensegment leiten. Die hervorragenden Renditen der letzten Jahre tun ein Übriges und ziehen gleichermaßen die klassischen, an hohen Dividenden und Substanz interessierten Immobilienaktien-investoren, wie auch z. B. kurzfristig agierende Hedge Fonds an. Übertreibung bleibt daher nicht aus.

Nachschub kommt: G-REIT´s in Deutschland

Die nun geplante Einführung von G-REIT´s (Real Estate Investment Trusts) in Deutschland dürfte das Angebot an börsennotierten Immobiliengesellschaften weiter erhöhen. Viele Prämien auf die NAV´s resultieren aus der Einführung von steuereffizienten REIT´s Modellen. Diese führen oft zu höheren NAV-Bewertungsniveaus, welche sich in steigenden Kursen manifestieren. Es ist zu hoffen, dass eloquente gesetzliche Rahmenbedingungen zügig geschaffen werden und die deutsche REIT-Konstruktion an internationale Verhältnisse angepasst wird.

2006: Die Volatilitäten nehmen zu

In den vergangenen 10 Jahren haben Immobilienaktien im Durchschnitt weltweit ein Plus von 13 Prozent pro Jahr erzielt. Dieses gute Ergebnis gibt es allerdings nicht ohne Risiko. Wie bei allen anderen Aktiensegmenten auch, bestimmen bei den Immobilienaktien Angebot und Nachfrage den Kurs. Und hier erlebten die Anleger in den vergangenen Monaten ein Auf und Ab. Der FTSE EPRA/Euro Zone Public Real Estate Index für Immobilienaktien schwankte seit Anfang 2006 um mehr als 12,3 Prozent. Steigende Energiepreise und die schrittweisen Zinserhöhungen haben bei den Anlegern in den Sommermonaten des Jahres 2006 die Befürchtung eines globalen Abschwungs verschärft. Traditionell gilt, dass höhere Zinsen Immobilieninvestments weniger attraktiv machen, da sie die Kreditaufnahme für Investoren verteuern. Immobilienaktien in Hongkong, Singapur und sogar in den größeren europäischen Volkswirtschaften wie Frankreich, Deutschland und Großbritannien verloren sämtlich an Wert, als die Nervosität der Anleger zunahm. Dabei haben sich die fundamentalen Daten für die zugrunde liegenden Immobilien nicht verschlechtert. Interessanterweise steigen in den am meisten betroffenen Ländern Nachfrage und Mietpreise bei Immobilien an.

Angetrieben von der allgemein positiven Wirtschaftslage, entwickeln sich die europäischen Immobilienmärkte im internationalen Vergleich sehr gut. Vor allem die europäischen Bürostandorte verzeichnen einen deutlichen Aufwärtstrend.

Osteuropa-Renditen nähern sich westlichem Niveau, die politische Stabilität ist fraglich

Die erfreuliche gesamtwirtschaftliche Entwicklung führte vielerorts zu einem Anstieg der Beschäftigungszahlen. Irland und die nordeuropäischen Staaten profitieren im Besonderen davon. Dublin verzeichnete z.B. in den vergangenen Monaten neben London, Paris und Madrid den europaweit stärksten Mietanstieg. Ungebrochen ist das Wachstum auch in den Staaten Osteuropas. Dort haben sich die Renditen von bislang favorisierten Ländern wie Polen, Tschechien und Ungarn dem westlichen Niveau angenähert. Die Renditen für gewerbliche Immobilien in Warschau, Prag und Budapest sind auf dem Weg zur 6 % Marke. Bei aller Annäherung an westliches Niveau darf aber nicht übersehen werden, dass im früheren Ostblock nach wie vor hohe fiskalische Risiken bestehen. Die Nachfolge dieser Staaten treten vor allem Bulgarien und Rumänien an. In beiden Ländern wächst die Wirtschaft um jährlich 4 bis 5 Prozent. Für die kommenden Jahre werden Wachstumswerte jenseits der 5 Prozent prognostiziert. Allerdings ist in beiden Ländern, wie in den ebenfalls aufstrebenden baltischen Staaten, die politische Stabilität keinesfalls vollständig gesichert.

Anleger-Alternative: Auf Nummer sicher gehen

Vor diesem Hintergrund bietet die Schoellerbank den Investoren nun eine interessante Anlagemöglichkeit: die Chance, die bereits erzielten Kursgewinne im Einzelinvestment zu realisieren und unter dem Aspekt der Risikominimierung weiterhin am Aufwärtstrend des europäischen Immobilienmarktes zu partizipieren.
Die aktuelle Emission der Schoellerbank Immobiliengarantie 03/07-03/12 ist mit einer 100%igen Beteiligung an der positiven Wertentwicklung eines bekannten europäischen Immobilienindex ausgestaltet, die gleichzeitig aber mögliche Risiken durch eine 100%ige Kapitalgarantie am Laufzeitende ausschließt. Der FTSE/EPRA Euro Zone Public Real Estate Index beinhaltet die wichtigsten börsennotierten Immobiliengesellschaften (AG´s und REITs) des Euro-Raums. Die Höhe des Tilgungskurses hängt von der Wertentwicklung während der 5jährigen Laufzeit ab. Die Durchschnittsbildung mit Hilfe von 13 monatlichen Beobachtungszeitpunkten im letzten Laufzeitjahr reduziert den Wertverlust bei eventuellen starken Kursverlusten am Ende der Laufzeit.

Conclusio

Die überdurchschnittlich hohe Kursbewertung der Indexschwergewichte macht diese verwundbar. Die Volatilitäten und die Kapitalmarktabhängigkeit werden zunehmen. 2007 wird wohl ein Jahr werden, in dem Selektivität und Vorsicht bei der Anlage in Immobilienaktien wieder eine Tugend werden und die Möglichkeit einer Absicherung durch kapitalgarantierte Produkte nicht zu unterschätzen sein wird.


Zur Autorin:

Dr. Elisabeth Günther ist Certified Financial Planner und bei der Schoellerbank AG im Bereich Financial Planning & Family Office tätig.


Die Schoellerbank ist eine der führenden Privatbanken Österreichs, die als Spezialist für anspruchsvolle Vermögensanlage gilt. Sie konzentriert sich auf die Kernkompetenzen Vermögensanlageberatung, Vermögensverwaltung und Vorsorgemanagement. Ihre Anlagephilosophie definiert sich über das Motto "Investieren statt Spekulieren".
Die Schoellerbank ist mit 13 Standorten und 360 Mitarbeitern die einzige österreichweit vertretene Privatbank. Sie verwaltet für 27.000 private und institutionelle Anleger ein Vermögen von rund 6,2 Milliarden Euro. Die Schoellerbank ist als 100%ige Tochter der Bank Austria Creditanstalt eingebunden in die Konzerndivision „Private Banking & Asset Management“ der UniCredit Group. Mehr Informationen unter
www.schoellerbank.at.


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