Immobilien global: Ein Ausblick

Jörg Knaf, Managing Director Northern Europe
Natixis Global Asset Management

Historisch tiefe Zinssätze öffnen nicht nur vielen Anlegern den Weg zu Immobilienanlagen, sondern sie werten diese auch im Verhältnis zu anderen Anlagen auf.  Denn wo sonst kann man momentan mit regelmäßigen Zahlungsströmen, die deutlich über Staats- und mittlerweile selbst über Unternehmensanleihen liegen, rechnen? Eines sollte man jedoch stets im Auge behalten: die Liquiditätsprämie. Denn mit einer Immobilienanlage bindet man sein Kapital üblicherweise doppelt so lange wie mit Aktien oder Anleihen. Bei Immobilienanlagen geht es also nicht nur um die Lage, Lage, Lage, sondern durchaus um mehr.


Michael Acton, Research Director
AEW Capital Management

Die zweite Jahreshälfte wird dem US-REIT-Markt positive Entwicklungen bringen – einhergehend mit steigender Volatilität. Gleich mehrere positive Treiber wurden von den Märkten bis jetzt noch nicht wirklich wahrgenommen. Besonders zu erwähnen ist die verbesserte Situation im Regierungsbudget. Obwohl noch immer bedeutend, ist die Schuldenlast bereits nur noch halb so hoch wie letztes Jahr und laut US Congressional Budget Office für die kommenden Jahre relativ stabil.

Wünschenswert wäre eine noch stärkere wirtschaftliche Erholung, da die Immobilienmärkte sehr von der Wirtschaftslage abhängig sind. Der Wohnungsbau ist ein Bereich mit Multiplikator-Effekt und entsprechender Bedeutung. Die National Association of Realtors schätzt, dass eine Gemeinde an jedem Hausverkauf mehr als 50.000,- USD generiert, allein am steigenden Bedarf für Güter und Dienstleistungen.

Zu den zahlreichen Chancen für die Märkte zählt der Wohnungsbau, der aufgrund des anhaltenden Miettrends kurz- und mittelfristig Erfolg haben dürfte. Einen weiteren Trend sehen wir im Bereich Bürogebäude, beginnend zum Jahresende bis hinein in 2014. Und durch seine enge Verknüpfung mit dem Wohnungsbau sollte auch der Bedarf an Lagerraum steigen.

Für das Restjahr 2013 stehen drei Themen im Fokus: Erstens, der Wohnungsbau inklusive seiner wirtschaftlichen Nebenwirkungen innerhalb der USA.

Das zweite Thema ist Energie. Die USA arbeiten bereits zu großen Teilen mit selbstproduzierter Energie. Zum Ende dieses Jahrzehnts werden die USA ein Nettoexporteur von Öl und eventuell von natürlichem Gas sein. Von dieser Chance profitieren insbesondere die Regionen mit bedeutenden Vorräten natürlicher Energieressourcen.

Das dritte Thema ist gleichzeitig ein Risiko – der umfassendste Wandel der US-Geldpolitik, der seit einigen Jahrzehnten stattfindet. Die damit einhergehende wirtschaftliche Aktivität kommt besonders den REITs zugute. Und wenn ein Investor REITs als einen Renditemarkt in Erwägung zieht, müssen REIT-Anbieter einem Renditevergleich zu Konkurrenzprodukten standhalten. So steigern die REIT-Unternehmen derzeit die Dividenden, die noch auf sehr niedrigem Niveau sind. Nur wenige erreichen bereits die Dividenden, wie sie sich vor der Krise darstellten. Der hohe Cashflow erlaubt es jedoch, mit anderen, steigenden Assetklassen mitzuziehen; die besseren REITs werden ihre Dividenden erhöhen. Jedoch mit einem gewissen Risiko. Eigentum ist sehr kapitalintensiv. Wer in Eigentum investiert, benötigt Fremdkapital und die Kosten dafür werden sich ebenfalls verändern.


Sam Martin, Director of Research and Strategy
AEW Europe

Bereits seit einigen Jahren wurde aufgrund der Krise in der Eurozone in fast ganz Europa weniger in Immobilienvermögen investiert – insbesondere natürlich in den Krisenländern Griechenland, Italien, Spanien, Portugal und Irland.

Die Einstellung gegenüber Immobilien kann sich aufgrund der anhaltenden Krise jedoch ändern. Sie könnte inzwischen die Investitionen in Grundeigentum in einigen Krisenländern sowie in Ost- oder Zentraleuropa sogar stimulieren.

Trotz Schwierigkeiten an den europäischen Kapitalmärkten ist ein zunehmendes Interesse an Property Assets von privaten und institutionellen Investoren auch außerhalb der Luxus-Kategorie zu beobachten. Ein Beispiel dieses aufkommenden Trends sind bedeutende Staatsfonds-Investitionen in 2012 und 2013. Da die Preiserwartungen der Käufer und Verkäufer sich annähern, werden auch die investierten Volumina in den Krisenländern steigen. Zuvor war es oft so, dass Käufer nicht bereit waren, die Preisvorstellungen der Verkäufer zu erfüllen.

Die Erträge der meisten Risikoaktiva sind durch Steuerpolitik oder quantitative Lockerungen eingebrochen. Immobilien sind damit in Europa wieder ein relativ attraktives Investment geworden. Dennoch gilt es zu bedenken, dass schwankende Immobilienpreise sowie sinkende Liquidität sichtbare Risiken darstellen.

Aktivitäten im Immobilienbereich werden auch neu entstandenen Finanzierungsquellen, wie Versicherern oder Debt-Fonds in diesem Bereich, ebenso förderlich sein, wie der niedrige Interbanken-Zinssatz und Fünf-Jahres-Swapsatz.
Während Frankreichs Preisniveau im Wohnungsmarkt niedrig bleibt, werden Großbritannien sowie die deutschen Märkte weitere Preisanstiege verzeichnen. Der Markt in Großbritannien wird 2013 weiter wachsen und damit auch die Umsatzvolumina. Die Bereitschaft, Darlehen zu erteilen, ist groß und führt zu niedrigen Zinssätzen. Regionale Unterschiede werden jedoch nach wie vor bleiben und im Nord-Süd-Gefälle hat eindeutig der Süden die Nase vorn. Trotz der Preiskorrekturen und niedriger Zinssätze sieht es in Frankreich anders aus: Hier fallen die Umsatzvolumen im Immobilien-Bereich bereits das ganze Jahr. Arbeitslosigkeit und ein schwacher Arbeitsmarkt drücken den Eigentumsmarkt noch weiter nach unten.

Die Nachfrage nach Büroraum bleibt in Europa kurzfristig weiterhin niedrig. Die Euro-Krise muss erst verarbeitet werden, hinzu kommt die anhaltende Rezession in großen Teilen von Europa. Die Leerstände verbleiben auf dem jetzigen Niveau und könnten sogar zunehmen, ausgenommen die hoch attraktiven Lagen, wie beispielsweise München oder Paris.
Der Retailsektor bleibt auf Kern-Westeuropa fokussiert. In den größeren südeuropäischen Märkten entstehen immer mehr Top-Lagen und Top-Immobilien. Dennoch wird das in jenen Ländern existierende höhere Marktrisiko die Aktivitäten schwach halten.


Dmitri Rabin, Senior Securitized Asset Analyst
Loomis, Sayles & Company

Der US-Wohnungsmarkt befindet sich seit dem letzten Jahr auf gutem Wege. Sowohl auf Bundes- wie auf lokalem Niveau sind die Preise stabil. In fast allen Staaten sind die Preise gestiegen, davon am stärksten in den Staaten, in denen die höchste Preisfluktuation zu verzeichnen war, so in Kalifornien, Arizona, Nevada und Florida. New Jersey und Illinois dagegen sind in einer Situation, in der die Preise nur langsam steigen werden.

Die derzeitigen Immobilienpreise sind aber noch immer etwa 22% unterhalb der historischen Höchststände – selbst nach den kürzlich zu beobachtenden Steigerungen. Es gibt daher noch viel Potenzial. Für die kommenden 18-24 Monate ist weiterhin ein langsameres Wachstum der Immobilien-Preise zu erwarten. Wir rechnen mit gesunden Marktentwicklungen von 8-12% Wachstum im Jahr 2013 sowie 5-7% für 2014.

Die auf 30 Jahre festgelegten Hypothekenzinsen sind kürzlich gewaltig in die Höhe gegangen, was zu um 10-15% höhere monatliche Ratenzahlungen für Neukunden führt. Diese sind jedoch finanziell tragbar, insbesondere verglichen mit den Jahren 1980 bis 2010, als sie wesentlich höher waren. Die Angebot-Nachfrage-Situation ist gesund und regelrecht „bullish“. Selbst wenn die Hauspreise noch einmal um 10% steigen und die Darlehensraten um weitere 2%, bewegen wir uns noch immer gut im Durchschnittsbereich, verglichen mit den vergangenen 20 Jahren. Dies wird also nur geringe Auswirkungen auf die Marktentwicklung haben. Finanzielle Tragbarkeit sowie steigende Zinssätze waren bislang nicht allzu verlässliche Vorhersageinstrumente für Immobilienpreise.

Ein Rekordtief verzeichnen wir, wenn es um den Bestand an alten sowie neuen Immobilien geht. Der Bau neuer Immobilien nimmt derzeit etwas zu, aber dieser Prozess wird einige Jahre dauern. Größere Sorgen im Bestand machen uns die verpfändeten Immobilien. Die Anzahl geht langsam zurück, jedoch ist die Verfügbarkeit zum Verkauf etwas kompliziert.

In den letzten fünf Jahren war die Nachfrage an Wohnungen etwas verlangsamt, da junge Menschen dazu tendierten, zunächst keinen eigenen Hausstand zu gründen. Dies sollte sich mit der leicht verbesserten wirtschaftlichen Lage jetzt jedoch ändern. Kurzfristig ist damit zu rechnen, dass sich die Bedingungen zur Erteilung von Darlehen lockern werden, was in der Folge die Immobilienpreise steigen lässt. Kundenerwartungen sind wichtig, um die kurzfristige Entwicklung zu bestimmen. Der Kunde erwartet bei steigenden Preisen einen weiteren Anstieg und bei fallenden Preisen geht er davon aus, dass die Tendenz sich ebenfalls fortsetzt. Demnach werden sie in einem Markt mit fallenden Preisen tendenziell weiter abwarten, auch bei attraktiven Darlehensraten. Umgekehrt ist es genauso, wenn die Preise steigen, wird eher sofort gekauft, selbst wenn die Bedingungen eher ungünstig sind. Von 2009-2011 haben Kunden aufgrund der fallenden Preise abgewartet und dadurch einen Preisverfall forciert, der weit unter die Vorhersagen fiel.

Wir sehen die Maßnahmen der Politik als größten Beeinflusser im Immobiliengeschäft. So werden derzeit vier von fünf Darlehen in den USA über die großen staatlich garantierten Unternehmen wie Fannie Mae, Freddie Mac und die Federal Housing Administration gestellt. Ein Übergang in den Bereich der privaten Geldgeber kann nur schrittweise erfolgen.

Steigende Immobilienpreise werden erhebliche Auswirkungen haben: Darlehensgeber sowie das Baugewerbe profitieren davon und insgesamt werden sich dadurch das Bruttoinlandsprodukt, die Bauaktivitäten und gleichsam das Vertrauen der Verbraucher positiv entwickeln.


Philippe Waechter, Chefökonom
Natixis Asset Management

Die Immobilienmärkte in den USA, in China und Europa entwickeln sich unterschiedlich.

Der US-Markt scheint neu aufzuleben, nach einer langen Periode der Anpassungen. Die Preise steigen, ebenso die Aktivität in Bau und Verkauf von Häusern. Der Beitrag von Immobilien am BIP ist derzeit positiv, während er in den vergangenen Jahren eher belastend war. Von der Beschleunigung des Immobilienmarkts profitiert die Wirtschaft derzeit weniger als früher, da er weniger direkten Einfluss auf das BIP hat. So betrug im 1. Quartal 2013 der Immobilienanteil am US-Bruttoinlandsprodukt 2,9% im Vergleich zu 6,1% im Jahr 2005.

In China bleibt der Gesamtmarkt für Immobilien stark. Die Preise sind hoch, ebenso wie die Investitionen. Der Immobilienmarkt profitierte in China vom Wirtschaftsboom, da in der Boomzeit die Nachfrage an Wohnraum in den Städten gestiegen war. Seit 2009 ist dies jedoch nur in abgeschwächter Form und sehr regionsabhängig der Fall.

Die Städte in China können in verschiedene Kategorien eingeteilt werden. Auch wenn es dafür keine offiziellen Definitionen gibt, sind die Kriterien etwa Einwohnerzahl, Entwicklung der Infrastruktur sowie der Dienstleistungen.

In der ersten Kategorie befinden sich Peking, Shanghai, Shenzhen und Guangzhou. Hier ist die Nachfrage beständig, jedoch die Baukapazität extrem eingeschränkt. Diese Städte sind bereits so eng, dass es vermutlich zu spekulativen Geschäften kommen wird, deren Folgen immens sein könnten. Im Gegensatz dazu befinden sich Städte der 2. Ebene, die eher im ländlichen Raum liegen, in einer ausgeglichenen Situation. Diese Städte sind kleiner als jene der ersten Ebene, jedoch dennoch von bedeutender Größe und bieten vor allem noch Raum für weitere wirtschaftliche Entwicklung und damit einhergehend Bauaktivitäten.

Die dritte und vierte Ebene beschreiben Städte mit weniger als 1 Million Einwohnern. Hier ist die Situation schwierig. Es gibt ein Überangebot an Häusern aus dem Bauboom. Seit 2009 ist die Nachfrage dagegen gering. Die Gebäude sind aus Krediten finanziert, oft aus dem shadow- banking. Traditionell gehören Banken in China dem Staat und verleihen Gelder an staatseigene Unternehmen. Als shadow-banking bezeichnet man die Gewährung von Krediten seitens unkonventioneller, inoffizieller Quellen, wie Trusts oder Versicherungen und Pfandhäusern. Diese unterliegen nicht den staatlichen Auflagen und gewähren daher auch weniger solventen Kunden Kredite. Natürlich birgt dies mitunter das Risiko notleidender Kredite. Die Bank of China wird offenbar derzeit restriktiver, was das shadow-banking eingrenzen dürfte, gleichzeitig aber weitere negative Folgen für die Entwicklung der Städte der dritten und vierten Ebene haben könnte.

Der Standortfaktor ist auch in Europa maßgeblich, obwohl der Immobilien-Markt in den meisten Ländern derzeit an Boden gewinnen will. Zu den starken Ländern zählen hier Estland, Luxemburg, Malta, Belgien und Finnland. Am stärksten, wenn auch nicht stabil, ist derzeit Großbritannien. Hier gibt es keinen Aufwärtstrend, aber die Tendenz verbessert sich.


Über Natixis Global Asset Management (NGAM)

Natixis Global Asset Management zählt bezogen auf das verwaltete Vermögen zu den 15 größten Vermögensverwaltern weltweit.(1) NGAM verfolgt den Multi-Boutique-Ansatz: Die Expertise spezialisierter, dem Unternehmen zugehöriger Manager in Europa, den USA und Asiens wird zusammengeführt, um so aus einer Hand eine breite Palette an Aktien-, Anleihen- und alternativen Anlagestrategien anbieten zu können.

Mit Firmenzentralen in Paris und Boston verwaltete Natixis Global Asset Management per 31. März 2013 ein Anlagevolumen von 612.9 Milliarden Euro.(2) Natixis Global Asset Management gehört zu Natixis, einer in Paris börsennotierten Tochtergesellschaft von BPCE, der zweitgrößten Bankengruppe Frankreichs. Zu Natixis Global Asset Management gehören unter anderem folgende sogenannte Boutiquen: Absolute Asia Asset Management, AEW Capital Management, AEW Europe, AlphaSimplex Group, Aurora Investment Management, Capital Growth Management, Caspian Capital Management, Darius Capital Partners, Gateway Investment Advisers, H2O Asset Management, Hansberger Global Investors, Harris Associates, IDFC, Loomis, Sayles & Company, Natixis Asset Management, Natixis Global Associates, Natixis Multimanager, Ossiam, Reich & Tang Asset Management, Snyder Capital Management und Vaughan Nelson Investment Management.