Disruption ist ein großes Wort. Doch nur wenige Bereiche erleben wirklich massive Umwälzungen. Die Immobilienbranche gehört auf jeden Fall dazu. Schauen wir 25 Jahre zurück: Wer damals in einer begehrten Großstadt eine Wohnung zur Miete oder ein Haus zum Kauf suchte, der musste am besten am Freitagabend direkt zur Druckerei der größten örtlichen Zeitung fahren, um dort dann die umfangreiche Samstagsausgabe mit den besten Immobilienangeboten im Anzeigenteil vor den vielen anderen Mitbewerbern zu ergattern. Das war mühsam – kostete Zeit und Geld.
Heute sieht das Immobiliengeschäft ganz anders aus: Immobilien werden praktisch nur noch online angeboten und vermittelt. Auf Knopfdruck sind dort die besten Mietangebote und Traumimmobilien zum Kauf zu sehen. Denn auch das ist noch ein großer Vorteil gegenüber dem analogen Zeitalter: Jeder Interessent sieht heute sofort, um was für ein Immobilienobjekt es sich handelt und ob es überhaupt dem persönlichen Geschmack entspricht.
In Deutschland ist Immobilienscout24 der Platzhirsch. In Großbritannien nimmt Rightmove diesen Platz ein. Wir haben das britische Pendant auf die Investment-Watchlist aufgenommen, da wir es als attraktiver einschätzen. Die aktuellen Renditeaussichten bei dem Unternehmen sind zudem so hoch, dass Rightmove sofort in den Frankfurter Modern Value Index und damit auch in unseren Frankfurter UCITS-ETF – Modern Value aufgenommen worden ist.
Geschäftsmodell: Die klare Nummer eins im Online-Immobiliengeschäft
Rightmove ist in Großbritannien die größte Plattform auf der Makler Häuser und Wohnungen vermarkten und Konsumenten nach Objekten suchen.
Marktpotenzial: Potenzial für alle Säulen des Geschäftsmodells
Der Markt in Großbritannien ist für Rightmove schon relativ entwickelt: Fast alle wesentlichen Makler und auch Projektentwickler in Großbritannien sind Abonnenten. Allerdings führt die Firma immer mal wieder erfolgreich neue Produkte ein und nutzt auch ihre Preissetzungsmacht.
Dabei hat sich Rightmove in einem schwachen Immobilienmarkt 2023 gut gehalten. Immerhin sanken die Immobilientransaktionen im Vereinigten Königreich um 19 Prozent im Vergleich zum sehr starken Jahr 2022 und sogar um 31 Prozent im Vergleich zum Rekordjahr 2021. Der Hauspreisindex für 2023 ging jedoch nur um ein Prozent zurück, das zeigt die weiterhin vorhandene Stärke des britischen Immobilienmarktes an.
Hinzu kommt eine detaillierte Wachstumsstrategie bis zum Jahr 2028. Die soll die insgesamt fünf Säulen des Geschäftsmodells bei Rightmove weiterentwickeln. Exemplarisch hier ein Blick auf drei Säulen:
Verbraucher
In Großbritannien ist Rightmove schon jetzt die erste Anlaufstelle für Käufer und Verkäufer von Immobilien. Nun plant das Unternehmen eine breitere Produktpalette neben dem reinen Immobilien-Geschäft. Hierzu sind schon erste Teile aktiv eingeführt worden. Unter dem Projektnamen „Sent Enquiries“ können Rightmove-Kunden jetzt persönliche Hilfen rund um den Umzug bekommen. Gleichzeitig soll auch die Verzahnung mit Kreditanbietern im Immobilienbereich weiter verstärkt oder die Bewertungsmöglichkeiten von Immobilien verfeinert werden.
Strategische Wachstumspotenziale
Die sieht man bei Rightmove in den Bereichen Gewerbeimmobilien, Datenbereitstellung, Miet- und Finanzierungs-Services. Noch sind die einzelnen Bereiche klein. Doch im Zuge der laufenden Digitalisierungsstrategie bieten sie genügend Potenzial für signifikant höhere Umsätze.
Die Rightmove Plattform
Die Rightmove-Plattform ist so skaliert und sicher, dass sie sehr hohen Website- und App-Traffic sowie große Datensätze verarbeiten kann. Diese Plattform ist der einzige Ort, an dem alle britischen Immobilien an einem Ort angezeigt werden können. Zu den Fortschritten im Jahr 2023 gehörte die erfolgreiche Migration von fast der Hälfte aller Plattformdienste in die Cloud. Hierdurch wurde die Grundlage für eine neue Datenplattform geschaffen.
Burggraben: Der klare Marktführer in GB
Bei unseren Investments spielt der Blick auf den wirtschaftlichen Burggraben die zentrale Rolle. Unternehmen können hier einen breiten oder auch schmalen wirtschaftlichen Burggraben aufweisen. Bestimmte Geschäftsmodelle weisen keinen solchen Burggraben auf. Diese Unternehmen müssen dann aber stark aufgestellt sein und uns mit anderen Faktoren dennoch überzeugen.
Bei Rightmove liegt ein breiter wirtschaftlicher Burggraben vor, der sich konkret in einem Netzwerkeffekt niederschlägt. So hat es Rightmove für den britischen Immobilienmarkt geschafft, die verschiedensten Marktteilnehmer auf der Plattform zu vereinen. Auf der Rightmove-Plattform sind so die Verbraucher auf der Suche nach Mietangeboten genauso vertreten wie die Hauskäufer. Auf der anderen Seite ist eine Präsenz bei Rightmove auch für die britischen Makler Pflicht, denn diese Plattform ist mit weitem Abstand der Marktführer in Großbritannien.
Größter Wachstumstreiber: Neue Produkte im Kerngeschäft
Die schon beschriebene Wachstumsstrategie mit Blick auf 2028 setzt verstärkt auf neue Produkte im Kerngeschäft. Dabei sollen zusätzliche Online-Dienste das Angebot beispielsweise im Bereich Finanzierungen erweitern. Hinzu kommen auch höhere Preise bei den Abomodellen für die Kunden. So stieg zuletzt der durchschnittliche Umsatz pro Kunde (Stichtag 31.12.2023) um 9 Prozent auf 1.431 Britische Pfund. Das schafft Rightmove mit einer operativen Marge von 70 Prozent – und diesen Wert strebt das britische Unternehmen auch für das laufende Geschäftsjahr an. Hinzu kommen noch neue Wachstumsbereiche. Dabei spielt auch die Einbindung von KI-Lösungen für Rightmove eine große Rolle. Bis jetzt hat Rightmove hier schon mehr als 100 Use Cases definiert, die in die drei Bereiche Verbraucher, Kunden und interne Abläufe unterteilt sind.
Warum gerade jetzt spannend?
Letztes Jahr ist der US-amerikanische Anbieter von Immobilieninformationen Costar bei On the market, der Nummer Drei unter den britischen Immobilienplattformen, eingestiegen. Seither ist der Markt besorgt, auch bzgl. der Wettbewerbsdynamik. Als klarer Marktführer kann Rightmove hier aber entspannt agieren. Zudem ist zwar die Anzahl der Transaktionen in Großbritannien zuletzt gesunken, das Preisniveau dabei aber erstaunlich stabil geblieben. Da viele Einnahmen von Rightmove einfach von den Abonnements der Makler auf der Plattform stammen, konnte das Unternehmen hier seine starke Marktstellung weiter behaupten.
3 Fun Facts zu Rightmove:
1. Mehr als 80 Prozent der gesamten Online-Zeit auf Immobilienportalen in Großbritannien entfällt auf die Angebote von Rightmove.
2. Die Minute mit dem höchsten Traffic auf der Webseite ist am Mittwochabend um 20:48 Uhr.
3. Mit dem „School Checker“ können Nutzer die Schulen im direkten Umfeld von angebotenen Immobilien direkt online checken.
Von Heiko Böhmer, Kapitalmarktstratege bei Shareholder Value Management AG
