Deal or No Deal?
Am 29. März 2019 soll es soweit sein: Großbritannien verlässt die Europäische Union. Ob London es bis dahin schafft, mit Brüssel einen mit entsprechenden Handelsverträgen unterlegten geordneten Brexit auszuhandeln, ist immer noch unklar. Wenn nicht, stünde ein No Deal-Brexit bevor, der das Vereinigte Königreich wirtschaftlich in weitreichende Bedrängnis bringen könnte. „Wenn der Brexit das Wachstum auf der britischen Insel tatsächlich bremst, wird sich dies zwangsläufig auch am britischen Immobilienmarkt niederschlagen“, sagt Vincent Bruyère, Senior-Portfoliomanager für Immobilienaktien bei Degroof Petercam AM. „Am Markt für Immobilienaktien wird dieses Szenario zu einem gewissen Grad bereits eingepreist. Britische börsennotierte Immobiliengesellschaften notieren derzeit mit einem Abschlag von 20 bis 25 Prozent auf ihren inneren Wert.“
Mit Blick auf den Brexit haben viele Banken bereits angekündigt, ihre Europazentralen auf das europäische Festland zu verlegen. Dies würde sich vor allem auf die Nachfrage nach Büroraum in London auswirken. Neben Dublin, Amsterdam, Luxemburg und Paris würde insbesondere Frankfurt – hier wollen insgesamt 24 Kreditinstitute ihren Sitz hin verlegen – davon profitieren, dass Banker zukünftig Wohnraum an ihrem neuen Arbeitsstandort suchen. Vincent Bruyère hält dies allerdings für keine überzeugende Investmentstory: „Das Potenzial, das von Umzügen britischer Bankmitarbeiter ausgeht, ist im Vergleich zur Größe dieser regionalen Immobilienmärkte relativ gering. Wir setzen dennoch auf diese Städte, jedoch aus Gründen der jeweiligen fundamentalen Angebots-/Nachfragekonstellation“, sagt der Co-Manager des DPAM Invest B Real Estate Europe.
Sollte der Brexit tatsächlich kommen und für einen Wachstumsrückgang auf der Insel sorgen, muss seiner Meinung nach bei den Nutzungsarten differenziert werden: „Großbritannien bleibt für Immobilieninvestoren interessant, auch wenn es die EU verlässt. Jedoch sind dann die klassischen gewerblichen Immobiliensegmente, wie Büros, Einzelhandel und Logistik weniger attraktiv. Wir tendieren schon jetzt zu Objekten alternativer Nutzungsarten wie Studentenwohnheime, privat genutzte Lagerflächen (Self-Storage) und Convenience-Shopping, das im Gegensatz zum dezentralen Erlebnis-Shopping auf die reine Deckung des täglichen Bedarfs bei den Verbrauchern vor Ort abzielt.“
Wohnen: Die Perle am deutschen Immobilienmarkt
Mit Blick auf Deutschland kann sich der Experte vor allem für den Wohnsektor begeistern. Während viele bereits über eine mögliche Blasenbildung am deutschen Wohnimmobilienmarkt diskutieren, bleibt Vincent Bruyère gelassen: „Wir sehen noch keine Anzeichen einer Blase. Die Bewertungen von deutschen Wohn-REITs mögen relativ hoch erscheinen, doch basieren sie auf einem starken strukturellen Treiber, nämlich steigende Mieten aufgrund der Angebotslücke bei bezahlbarem Wohnraum. Börsennotierte Immobilienunternehmen, die in gehobene oder luxuriöse Wohnsegmente investieren, stehen allerdings nicht auf unserer Kaufliste.“
Das Unerwartete erwarten
Die europäischen Immobilienmärkte und mit ihnen die börsengelisteten Immobilienunternehmen werden nach wie vor von soliden wirtschaftlichen Fundamentaldaten in Europa sowie langfristig weiter sinkenden durchschnittlichen Finanzierungskosten getragen. Während das Geschäfts- und Verbraucherklima sowie die Kreditvergaben neue Höchststände erreichen, sinkt die Zahl der Menschen ohne Job, und die Inflationsrate bewegt sich im gewünschten Zielkorridor der Europäischen Zentralbank - alles in allem gute Voraussetzungen für freundliche Immobilienmärkte.
„Mit Blick auf die kommenden 12 Monate erwarten wir bei europäischen Immobilienaktien einen durchschnittlichen Gesamtertrag zwischen 8 und 12 Prozent – basierend auf einem Abschlag auf die Nettoinventarwerte von 5 Prozent, mit dem die Immobilienportfolios europäischer REITs derzeit bewertet werden. Mit jährlich durchschnittlich 4 Prozent sollten die Dividendenrenditen parallel bis 2020 attraktiv bleiben und den Gesamtertrag positiv beeinflussen“, sagt Vincent Bruyère.
Trotzdem gilt es wachsam zu bleiben und auch unerwartete Szenarien ins Kalkül zu ziehen, wie zum Beispiel eine deutliche Wachstumsabschwächung in Europa. Diese würde das Gespenst der Deflation wieder erwecken und zeitgleich zu sinkenden Mieten führen. Eine Gefahr für die Immobilienmärkte geht darüber hinaus von schneller und stärker als erwartet steigenden Zinsen aus, ohne dass das Wirtschaftswachstum entsprechend mit steigt. „Manager von Immobilienaktienportfolios sollten solche Überraschungen im Hinterkopf haben und schnell reagieren können, wenn es brenzlig wird“, ist Vincent Bruyère überzeugt. „In unseren Immobilienaktienfonds bei Degroof Petercam AM versuchen wir die Auswirkungen unerwarteter Ereignisse gering zu halten. Dafür ändern wir im Ernstfall die Portfolioallokation hinsichtlich Subsektoren, Unternehmensgrößen und Länder.“
