Die harte Korrektur hat den Sektor tiefgreifend verändert: Er ist heute kleiner, konsolidierter und qualitativ besser aufgestellt. Die Marktbereinigung spiegelt sich auch in den Indizes wider: Der Anteil chinesischer High-Yield-Immobilien im CEMBI Broad Index fiel von 8,94% (2020) auf 2,17% (August 2025). Im JACI sank er im gleichen Zeitraum von 38,21% auf 7,27%.
Nur die wirklich gut geführten und stärksten Unternehmen haben überlebt – eine Mischung aus Staatskonzernen (SOEs) und privat geführten Unternehmen (POEs). Ihr Fokus liegt nun zunehmend auf stabilen Cashflows aus laufenden Einnahmen und ausgewählten Wohnimmobilien.
Die Markterholung verläuft weiterhin sehr uneinheitlich. In Tier-1-Städten und im Segment der Anlageimmobilien sind erste Stabilisierungstendenzen sichtbar: Die Verkaufswerte legten im Jahresvergleich um 13,4% zu, die verkaufte Bruttogeschossfläche stieg in den ersten sieben Monaten 2025 um 14,8%. Zuvor war sie zwischen 2021 und 2024 um 72% eingebrochen. Auch die Preise zeigen Widerstandskraft: In den Kernregionen der Tier-1-Städte fielen die durchschnittlichen Verkaufspreise (ASPs) im Juli 2025 nur um 1,1% gegenüber dem Vorjahr. Unterdessen haben sich auf Modernisierungen ausgerichtete Immobilien – meist Einheiten mit mehr als 120 Quadratmetern – inmitten der Marktvolatilität als besonders robust erwiesen.
Ganz anders die Lage abseits der Tier-1-Städte: Strukturelles Überangebot und schwaches Bevölkerungswachstum drücken dort weiter auf die Nachfrage. Die Verkaufswerte brachen 2021–2024 um 52% ein und gaben in den ersten sieben Monaten 2025 nochmals um 5% nach. Auch die Preise stehen unter Druck: Die ASPs in Tier-3-Städten etwa fielen im Juli 2025 um 4,2% im Vergleich zum Vorjahr, nach einem Minus von 10,9% in den Jahren 2021–2024. Diese Divergenz macht deutlich: Für Investoren kommt es entscheidend auf Tier-Level, Asset-Qualität und Produktmix an, um potenzielle Gewinner und Verlierer zu identifizieren.
Die Regierung setzt weiter auf graduelle Schritte, das Ziel bleibt jedoch eindeutig: Stabilisierung des Sektors. Ein Wendepunkt war die Sitzung des Politbüros im September 2024: Erstmals wurde eine Untergrenze für die Immobilienmärkte zugesagt. Darauf folgten gezielte Maßnahmen zur Förderung der Erschwinglichkeit und zur Lockerung von Kaufbeschränkungen in den Tier-1-Städten. In den meisten Städten der unteren Kategorien galten ohnehin nur wenige Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien.
Die Lockerungen bewirkten eine moderate Erholung der Verkaufszahlen und einen schwächeren Rückgang der durchschnittlichen Verkaufspreise. Zwar sind die politischen Maßnahmen schrittweise und nicht umfassend, doch die Stoßrichtung ist klar: wirtschaftliche und soziale Stabilität schaffen. Dieses „Bottom-Line-Denken“ dürfte mittelfristig ein berechenbareres Umfeld für Investoren schaffen, während sich die Erholung fortsetzt.
Anzeichen einer Erholung
Grafik: Primärer nationaler Umsatzwert nach Tier-Kategorie
Rmb (Milliarden)
Quelle: Citi, Nationales Statistikamt Chinas (NBS), China Real Estate Index System (CREIS), Stand: 31. Juli 2025.
Grafik: Primärer durchschnittlicher Verkaufspreisindex nach City-Tier-Kategorie
Quelle: Citi, Nationales Statistikamt Chinas (NBS), China Real Estate Index System (CREIS), Stand: 31. Juli 2025.
Die Finanzierungsbedingungen unterscheiden sich stark zwischen den Emittenten. Staatsunternehmen (SOEs) profitieren von stabilen, günstigen Finanzierungskanälen: 73% ihrer Verschuldung entfallen auf Bankkredite, Onshore-Anleihen sind mit 3,5-4,5% verzinst. Der erneute Zugang zu Offshore-Märkten ist hier ein Zeichen für zunehmendes Anlegervertrauen.
Privat geführte Unternehmen (POEs) hingegen sehen sich mit schwierigeren Bedingungen konfrontiert. Robustere POEs diversifizieren: Sie setzen stärker auf Immobilienverwaltung und Vermietung, um zusätzliche Liquidität zu generieren. Einige konnten sich alternative Finanzierung über Investment- Immobilienkredite sichern, gestützt auf umfangreiche Gewerbeportfolios. Mit Renditen unter 10% am Sekundärmarkt erhielten auch ausgewählte POEs zuletzt wieder Zugang zu Offshore-Kapital – eine willkommene Liquiditätsquelle für Refinanzierungen und den laufenden Betrieb. Für Investoren eröffnen chinesische Immobilienkredite (CRE) attraktive Renditechancen. CRE-High-Yield-Anleihen rentieren aktuell mit 9,19% (B+) – deutlich mehr als die 8,04% (BB-) im High-Yield-Segment der Emerging Markets insgesamt.1
Da problematische Emittenten inzwischen aus den wichtigsten Indizes verschwunden sind, reflektieren die höheren Renditen wohl weniger die Fundamentaldaten als die anhaltende Risikowahrnehmung. Die Ausfallraten normalisieren sich und wir erwarten 2026 erstmals seit 2021 wieder einstellige Werte. Schon im ersten Halbjahr 2025 lag die Performance klar über dem Markt: CRE erzielte eine durchschnittliche Rendite von 7,33%, High-Yield-CRE sogar 8,32% – verglichen mit nur 3,91% im CEMBI Broad Diversified High Yield Index.
Verbesserung der Fundamentaldaten spiegelt sich in den Renditen wider Grafik: China- Real Estate vs. Major Indexes: Rendite im ersten Halbjahr 2025
Quelle: JPMorgan CEMBI Broad Diversified High Yield Index, Bloomberg Pan-European High Yield Total Return Index, Bloomberg U.S. Corporate High Yield Total Return Index, JP Morgan CEMBI Broad Diversified China Real Estate Index zum 30. Juni 2025.
Insgesamt ist der Immobilienkreditmarkt in China nicht nur lebendig, sondern hat sich unserer Ansicht nach grundlegend verbessert und bietet überdurchschnittliche Erträge. Für Asset-Allokatoren stellt CRE unserer Ansicht nach eine attraktive risikoadjustierte Chance dar. Politische Stützungsmaßnahmen und die gestärkte Sektorstruktur dürften die verbliebenen Emittenten unterstützen. Entscheidend bleibt: Nur durch sorgfältige Emittentenauswahl lassen sich die künftigen Gewinner identifizieren. Die ungleichmäßige Markterholung, kombiniert mit gezielten staatlichen Eingriffen, hat erstmals seit Einführung der ,Three Red Lines‘ 2020 echte Anlagechancen entstehen lassen.“
Von Gloria Lam, Head of Asian Credit Research bei Neuberger Berman, und Zhilun Xu, EMD Credit Analystin bei Neuberger Berman
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1 Quelle: Bloomberg, Stand: 13. August 2025.
