In der Vergangenheit zeigten sich die Märkte in B-Städten defensiver und erzielten langfristig stabilere Renditen. Die untenstehende Grafik zeigt, wie sich das Verhältnis von Nachfrage zu Angebot (ein Indikator für die Marktknappheit) im Laufe der Zeit entwickelt hat. Ein niedriger Wert deutet auf einen unterversorgten Markt (Eigentümermarkt) hin, während ein hoher Wert anzeigt, dass die Nachfrage niedriger ist als das Angebot (Mietermarkt).
Angebot-/Nachfrage-Verhältnis in ausgewählten deutschen Städten
Quelle: CBRE, PMA, La Française REM Research
In der Vergangenheit und insbesondere in Krisenzeiten waren die Märkte in B-Städten ausgeglichener, und die Nachfrage entsprach dem Angebot. Dies ist wahrscheinlich auf strengere Finanzierungsbedingungen für Bauträger in regionalen Märkten und damit auf weniger spekulative Bauprojekte zurückzuführen. Die Immobilienmärkte der B-Städte sind in der Regel besser in der Lage, einen Nachfragerückgang zu bewältigen und ein etwaiges Überangebot schneller zu verkraften, das auf die zeitliche Verzögerung zwischen Bau und Übergabe zurückzuführen ist. Im Jahr 2020 ging das Gesamtvolumen des Flächenumsatzes in B-Städten aufgrund ihres wirtschaftlichen Gefüges weniger zurück als in A-Städten. Die Märkte der B-Städte setzen sich aus kleinen oder mittleren Unternehmen oder Industrien (KMU und SMI) zusammen, die flexibler und proaktiver in ihren Immobilienentscheidungen sind. Im Gegensatz zu größeren Unternehmen, die den Umsatz in den Märkten der A-Städte bestimmen. Darüber hinaus ist das Angebot in B-Städten mit 5 % im Jahresvergleich relativ moderat gestiegen, während es in A-Städten mit +20 % im Jahresvergleich deutlicher zugenommen hat (Quelle: CBRE). Die obige Grafik zeigt jedoch, dass der durchschnittliche Angebots-/Nachfrageindikator für A-Städte bestimmte geografische Unterschiede nicht korrekt widerspiegelt. Die zentralen Lagen der A-Städte zeigen das gleiche defensive Verhalten wie die B-Städte. Die Randlagen der A-Städte sind dagegen deutlich zyklischer und den wirtschaftlichen Folgen von Krisen ausgesetzt. Das niedrigere Angebot in den zentralen Lagen der A-Städte ist zweifellos eher auf die Knappheit an bebaubaren Grundstücken zurückzuführen als auf eine Zurückhaltung der Banken bei der Finanzierung von Bauprojekten.
Allerdings können quantitative Indikatoren nicht alle Aspekte abbilden. Die Pandemie hat das Auseinanderdriften der Büromärkte beschleunigt. Das Arbeiten im Homeoffice wird die Nachfrage nach Büroflächen nicht mindern, aber es wird neue Bedürfnisse schaffen, die der bestehende Bürobestand aus technischen Gründen nicht bedienen kann. Einerseits erwarten wir eine zunehmende Überalterung bestimmter Büroobjekte, die nicht mehr den Anforderungen der Nutzer entsprechen. Andererseits erwarten wir eine hohe Nachfrage nach Büros, die den neuen Nutzungsansprüchen gerecht werden (d. h. Büros, die flexibel, nachhaltig und vernetzt sind, mit einem breiten Angebot an Dienstleistungen, verbesserter Zugänglichkeit und Grundrissen, die zufriedenstellende sanitäre Standards gewährleisten können). Nur die modernsten Büros werden in der Lage sein, diesen neuen Arbeitsformen gerecht zu werden. Mehr denn je ist die Qualität der Objekte entscheidend. In B-Städten gibt es jedoch nur wenige hochmoderne Büros – Ende 2020 waren nur 16 % der Bürogebäude nicht älter als zwanzig Jahre (Quelle: CBRE). Das bedeutet, dass 84 % der Unternehmen derzeit Gebäude belegen, die vor mehr als zwanzig Jahren fertiggestellt wurden und in denen größere Renovierungsarbeiten erforderlich sind, um hybride Strukturen aufzubauen.
Die Einschätzung unserer Investitionsspezialisten vor Ort
Wir sind der Meinung, dass die Märkte der B-Städte in der aktuellen Phase des Immobilienzyklus besonders interessante defensive Eigenschaften aufweisen. Mark Wolter, Country Head-Germany und Geschäftsführer von La Française Real Estate Managers Germany, sagt: „Die große Heterogenität des deutschen Marktes ist in diesem Zusammenhang ein Pluspunkt und rückt eine Vielzahl prosperierender B-Städte zunehmend in den Fokus.“ Es ist jedoch entscheidend, die Objekteigenschaften anhand der neuen Nutzergewohnheiten zu bewerten, um einen unerwünschten Abwärtsdruck auf das Mietniveau und die Immobilienbewertung zu verhindern. Dieser würde natürlich entstehen, wenn Mieter veraltete Büroflächen aufgeben. Sandra Metzger, stellvertretende Geschäftsführerin von La Française Real Estate Managers Germany, ergänzt: „Gebäudequalität ist der entscheidende Faktor in dem sich ändernden Umfeld von heute. Unserer Erfahrung nach suchen Mieter aktiv nach hochflexiblen, modernen und nachhaltigen Büroflächen. Daran mangelt es in den meisten deutschen B-Städten noch. Dies bietet eine interessante Gelegenheit zur Wertschöpfung.“
Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers
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