Offene Immobilienfonds unter Druck: Renditeabstand zur Staatsanleihe schrumpft

Während Wohnimmobilienpreise zuletzt neue Rekordzuwächse deutlich über dem Inflationsniveau verzeichnen konnten, gab es für Anleger, die in offene Immobilienfonds investieren deutlich weniger Grund zur Freude: Laut einer aktuellen Scope-Analyse belasten die Auswirkungen der Corona-Krise die Performance offener Immobilienfonds. Die Einjahresperformance betrug 2021 durchschnittlich 2,0%, 2020 waren es noch 2,4%. Auch der Renditeabstand zur einjährigen Staatsanleihe hat sich weiter verringert. Research | 16.04.2022 11:00 Uhr
© e-fundresearch.com / Canva
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Das Analysehaus Scope hat die durchschnittliche jährliche Performance von 15 offenen Immobilienpublikumsfonds mit einem Fokus auf Gewerbeimmobilien mit der Rendite deutscher Staatsanleihen über die vergangenen 15 Jahre verglichen. Fast immer übertrafen die Zuwächse der Fonds die Wertentwicklung der Zinspapiere deutlich.

Mit 2,6 Prozentpunkten war die Renditedifferenz im vergangenen Jahr allerdings so niedrig wie seit 2014 nicht mehr. Im Jahr 2020 hatte sie noch bei 3,0 Prozentpunkten gelegen. Von 2013 bis 2019 war der Renditeaufschlag relativ konstant gewachsen.

Performancevergleich: Offene Immobilienpublikumsfonds vs. Staatsanleihen

Quelle: Scope Fund Analysis, BVI; Stand: 31.12.2021

"Dass die Überrendite 2021 niedriger war als im Jahr zuvor, beruht vor allem auf der geringeren Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds. Deren rollierende durchschnittliche Performance über ein Jahr lag nur noch bei knapp 2,0%", erklärt Scope in einer aktuellen Aussendung. Wesentliche Ursache sei die Corona-Krise. Gewerbeimmobilien – allen voran Hotel- und Einzelhandelsimmobilien – litten demnach besonders stark unter den Folgen der Pandemie. Die Rendite deutscher Staatsanleihen bliebe dagegen 2021 im Vergleich zum vorangegangenen Jahr weitgehend unverändert und betrug durchschnittlich -0,7%.

Obwohl der Renditeaufschlag 2021 insgesamt niedriger war als 2020, zeigte sich bei den Immobilienfonds im Jahresverlauf ein positiver Trend: In der zweiten Jahreshälfte hat sich die Renditedifferenz wieder ausgeweitet. Grund ist die verbesserte Einjahresperformance der Fonds. Sie war in der ersten Hälfte 2021 deutlich gezeichnet von der Corona-Krise. Betrachtet man die seit 2007 niedrigsten zehn monatlichen Werte der Einjahresrendite, befinden sich sechs dieser Werte im Jahr 2021. In den letzten vier Monaten 2021 lag sie aber wieder über 2%, was bei gleichbleibender Anleihenrendite zu einer steigenden Überrendite führte. Diese betrug im Dezember 2021 2,9 Prozentpunkte.

Situation dürfte sich auch 2022 nicht verbessern

Scope erwartet, dass offene Immobilienfonds auch 2022 unter Druck stehen werden. Weitere Auswirkungen der Corona-Krise, steigende Zinsen und Inflationsraten sowie die Unsicherheiten aus der geopolitischen Situation lassen Risiken hinsichtlich Leerstand und Objektbewertungen steigen und können sinkende Wertänderungsrenditen nach sich ziehen. Besonders der Ukraine-Krieg und die Inflations- und Konjunkturentwicklung werden eine bedeutende Rolle spielen – sowohl für die Investitionsentscheidungen der Anleger als auch für die Entwicklung der Fonds.

Vor allem im Gewerbeimmobilienbereich verfügen viele Mietverträge über Indexklauseln, die es den Managern erlauben, die Mietpreise analog der Inflationsentwicklung zu erhöhen. Dies kann jedoch nur in dem Maße erfolgen, wie es die wirtschaftliche Situation der Mieter zulässt. Vieles hängt also an der künftigen Dynamik und Größenordnung der Inflationsentwicklung. Ein weiteres Abschmelzen der Überrendite aufgrund steigender Zinsen und der Erwartung einer vergleichsweise konstanten Entwicklung der Fondsrenditen erscheint daher mittelfristig wahrscheinlich.

Performanceergebnisse der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Investmentfonds oder Wertpapiers zu. Wert und Rendite einer Anlage in Fonds oder Wertpapieren können steigen oder fallen. Anleger können gegebenenfalls nur weniger als das investierte Kapital ausgezahlt bekommen. Auch Währungsschwankungen können das Investment beeinflussen. Beachten Sie die Vorschriften für Werbung und Angebot von Anteilen im InvFG 2011 §128 ff. Die Informationen auf www.e-fundresearch.com repräsentieren keine Empfehlungen für den Kauf, Verkauf oder das Halten von Wertpapieren, Fonds oder sonstigen Vermögensgegenständen. Die Informationen des Internetauftritts der e-fundresearch.com AG wurden sorgfältig erstellt. Dennoch kann es zu unbeabsichtigt fehlerhaften Darstellungen kommen. Eine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen kann daher nicht übernommen werden. Gleiches gilt auch für alle anderen Websites, auf die mittels Hyperlink verwiesen wird. Die e-fundresearch.com AG lehnt jegliche Haftung für unmittelbare, konkrete oder sonstige Schäden ab, die im Zusammenhang mit den angebotenen oder sonstigen verfügbaren Informationen entstehen.
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