e-fundresearch.com: Herr Rainer, welche persönlichen Erkenntnisse ziehen Sie aus den Immobilien-Aktienmarktentwicklungen 2017?
Florian Rainer: Der paneuropäische Immobilienaktienmarkt konnte im Kalenderjahr 2017 auf eine Performance von +13,3% inklusive Dividenden verweisen und hat sich damit besser entwickelt als der europäische Gesamtmarkt. Ich konnte im Wiener Privatbank European Property Fund eine Performance von +22,7% nach allen Spesen und Gebühren erzielen, den Markt somit erneut deutlich outperformen und das Jahr als bester Fonds der Peergroup beschließen. Einer der Gründe dafür war ein strategisches Untergewicht von UK-Titeln, die sich bedingt durch die Unsicherheit rund um das Thema Brexit weniger gut entwickeln konnten als der Markt in Deutschland und Österreich, wo ich im Fonds klar übergewichtet war. Des Weiteren haben einige meiner Werte, die in Relation zum NAV attraktiv bewertet waren besonders gut performt. Meine persönliche Erkenntnis aus den Marktentwicklungen 2017 ist somit, dass ein erfolgreiches Kombinieren von Makro- und Mikroebene im Immobilienaktienbereich essentiell für die Erzielung attraktiver Returns ist.
Datenquelle: e-fundresearch.com / Morningstar-Direct.
Kumulativite EUR-Performance im Zeitraum 01.07.2013-29.12.2017.
Blaue Zeitreihe: Wiener Privatbank European Property (AT0000500285).
Grüne Zeitreihe: Morningstar Vergleichsgruppe EAA Fund Property - Indirect Europe.
Orange Zeitreihe: FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe
e-fundresearch.com: Sind Sie in Ihrer Rolle als Immobilienaktien-Fondsmanager heute optimistischer oder pessimistischer als vor einem Jahr und warum?
Florian Rainer: Wenn man den europäischen Immobilienaktienmarkt betrachtet, so fällt auf, dass die Stimmung im Vergleich zum Jahresbeginn 2017, wo sich viele Investoren vor einem möglichen Zinsanstieg gefürchtet haben, eine gelassenere ist. Das spricht auf der einen Seite dafür, dass sich ein Gros der Marktteilnehmer der Attraktivität des Marktes bewusst ist – auf der anderen Seite sind die „Sonderangebote“ am Immobilienaktienmarkt mangels Verunsicherung der Investoren oberflächlich betrachtet aber weniger geworden. Wenn ich jedoch einen genauen Blick auf die einzelnen Firmen im Marktsegment werfe, so erkenne ich nach wie vor zahlreiche interessante Investmentmöglichkeiten, weshalb ich in Summe weiterhin klar positiv für die Assetklasse eingestellt bin.
e-fundresearch.com: Fondsperformance 2017: Von welchen Trends konnten Sie besonders profitieren, wo gab es Herausforderungen?
Florian Rainer: Die Performance-Entwicklung des Fonds war mit Ausnahme eines kurzen Zeitraums zu Beginn des Jahres ausschließlich positiv und erfreulich. Besonders profitieren konnte ich von einem starken Übergewicht in hochqualitativen österreichischen Werten, wie CA Immo oder S Immo, die zu Jahresbeginn 2017 vom Markt noch überhaupt nicht beachtet worden sind und stark unterbewertet waren. Nachdem der heimische Markt durch die positive wirtschaftliche Entwicklung in Zentral- und Osteuropa von den internationalen Investoren wiederentdeckt worden ist, wurden auch die österreichischen Real Estate-Titel wachgeküsst, wodurch der Immobilien-ATX deutlich outperformen konnte und der Fonds dementsprechend stark profitierte. Herausfordernd war –wie so oft- vor allem den ständig vorherrschenden „Market noise“ komplett auszublenden und sich ausschließlich auf die eigenen Marktbeobachtungen und die daraus resultierenden Schlussfolgerungen zu verlassen.
e-fundresearch.com: Auf welchen Trade beziehungsweise Positionierung blicken Sie besonders gerne zurück?
Ich gehöre nicht zu den sogenannten Benchmark-Huggern, die mehr oder weniger nur den Vergleichsindex replizieren und versuchen mit kleineren Abweichungen die Performanceentwicklung zu kopieren bzw. im Idealfall leicht zu schlagen. In meinem Fonds wird kein Wert auf die Allokation von Indexschwergewichten gelegt (...)
Florian Rainer: Ich blicke besonders gerne darauf zurück, im Wiener Privatbank European Property Fonds ausschließlich in meine besten Ideen investiert gewesen zu sein. Ich gehöre nicht zu den sogenannten Benchmark-Huggern, die mehr oder weniger nur den Vergleichsindex replizieren und versuchen mit kleineren Abweichungen die Performanceentwicklung zu kopieren bzw. im Idealfall leicht zu schlagen. In meinem Fonds wird kein Wert auf die Allokation von Indexschwergewichten gelegt, sondern ausschließlich in fundamental attraktive Einzeltitel investiert, was auch zu einem hohen Active Share führt, der momentan bei >75% liegt. So war etwa die in unseren Augen zum damaligen Zeitpunkt deutlich unterbewertete BUWOG -in der Benchmark mit nur 1,2% gewichtet- Mitte Dezember mit über 8% die größte Fondsposition und wir konnten so stark vom Übernahmeangebot durch Vonovia, das zu einem Kurssprung von +17,1% an nur einem Tag in der BUWOG führte, profitieren.
e-fundresearch.com: Welche Konsensus-Views bereiten Ihnen im aktuellen Umfeld die größten Sorgen?
Florian Rainer: Ich glaube nicht, dass es im Immobilienaktien-Sektor grundsätzlich einen Konsensus-View gibt, der große Sorgen bereiten sollte. Der Markt ist im Großen und Ganzen meiner Meinung nach nicht in einer Blase und der EPRA-Index auch noch weit von seinen Höchstständen vor der Finanzkrise entfernt. Wirklich leiden würde der paneuropäische Immobilienaktienmarkt wahrscheinlich am ehesten in einer breiten Rezession, die ich aktuell jedoch für wenig wahrscheinlich halte. Was ich mir jedoch im Jahr 2018 im Vergleich zu 2017 vorstellen kann, ist ein nicht im Konsensus enthaltenes Ansteigen der historisch niedrigen Volatilität an den Aktienmärkten und damit verbundene kurzfristige Kurskorrekturen. Dies sollte jedoch für langfristig (und nur das macht Sinn!) orientierte Investoren kein Grund zur Beunruhigung sein, sondern eher als Chance zur Investition gesehen werden!
e-fundresearch.com: Mit Blick in die Zukunft: Was sind 2018 die zentralen Themen für Ihre Assetklasse und wie beeinflussen jene Ereignisse die Positionierung Ihres Portfolios?
Florian Rainer: Der paneuropäische Immobilienaktienmarkt ist ein durchaus heterogener Markt, wodurch es auch mehrere Themen gibt, die 2018 relevant sein werden: Zum einen wird es um politische Themen wie den Brexit gehen, der mangels klarer Ausprägung wohl weiterhin für eine gewisse Verunsicherung am Immobilienmarkt in Großbritannien sorgen wird. Die Bewertung der UK Real Estate Werte hat dies jedoch teilweise schon vorweggenommen, wodurch sich selektiv attraktive Investments finden lassen. Zum anderen ist sicher, dass die Zinsentwicklung in Europa eines der zentralen Themen 2018 sein wird, wobei ein moderates Ansteigen der Zinsen kein Grund zur nachhaltigen Beunruhigung sein sollte. Würde eine Privatperson etwa ihre Wohnung verkaufen, nur weil die deutschen Zehnjährigen Anleihenzinsen von 0,45% auf 1% ansteigen? Natürlich nicht, weshalb sollte man dann an der Börse etwas Vergleichbares tun?!? Das zentrale Thema 2018 sollte deshalb eine Rückbesinnung auf das sein, was Immobilienaktien als Assetklasse ausmacht: Eine Beteiligung an mit Immobilien hinterlegten Unternehmen, die stabile Cashflows liefert und auf relativer Basis attraktiv bewertet ist!
