Auf dem US-Immobilienmarkt fehlt etwas: der Verkauf bestehender Häuser.
Angesichts der derzeitigen Tiefststände bei den Hausverkäufen und Hypothekenzinsen zwischen 6% und 7% zögern Hausbesitzer, die an zuvor abgeschlossene Niedrigzinshypotheken gebunden sind, weiterhin mit dem Verkauf. Tatsächlich haben die Verkäufe bestehender Häuser ein seit drei bis vier Jahrzehnten nicht mehr gesehenes Tief erreicht.
Dies veranlasst viele Anleger zu der Frage, ob der Immobilienmarkt vor einer Trendwende steht. Zwar besteht weiterhin Unsicherheit darüber, wann der nächste Immobilienverkaufszyklus beginnen wird, doch glauben wir, dass das Potenzial für eine Rückkehr zum Mittelwert und die niedrigen Bewertungen interessante Anlagechancen bieten.
Warum der Immobilienmarkt vor einer Trendwende stehen könnte
Wie die Gesamtwirtschaft unterliegen auch die Immobilienmärkte zyklischen Schwankungen, und die derzeit außergewöhnlich niedrigen Transaktionsvolumina deuten auf ein Aufwärtspotenzial hin.
Im Gegensatz zu anderen zyklischen Märkten treiben jedoch Lebensereignisse wie Scheidungen, Jobwechsel, Pensionierungen und Todesfälle unweigerlich den Verkauf von Immobilien voran und sorgen dafür, dass die Aktivität auf dem Immobilienmarkt unabhängig von den allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen irgendwann wieder zunimmt. Daher sind Phasen mit rückläufigen Immobilienverkäufen in der Regel kürzer als in anderen zyklischen Märkten.
Ein weiteres entscheidendes Element in Immobilienzyklen sind die Hypothekenzinsen. Derzeit ist die Spanne zwischen den Hypothekenzinsen und der Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen so groß wie seit vier Jahrzehnten nicht mehr, was auf ein Potenzial für eine Normalisierung hindeutet. Eine Verringerung dieser Spanne, möglicherweise ausgelöst durch eine geringere quantitative Straffung seitens der US-Notenbank oder politische Anpassungen zur Stärkung der Haushaltsdisziplin, könnte die Nachfrage erheblich beleben.
Überzeugende Anlagethemen
Unsere Prognose für den Immobilienmarkt wird durch einige bemerkenswerte Themen gestützt, die sich beim Vergleich börsennotierter Wohnungsbauunternehmen mit ihren kleineren, privaten Konkurrenten ergeben.
Obwohl die Bauunternehmen 2023 und Anfang 2024 zunächst Widerstandsfähigkeit gegenüber höheren Zinsen zeigten, hat diese Widerstandsfähigkeit im Laufe des letzten Jahres nachgelassen, da die Zinsen auf einem hohen Niveau geblieben sind. Einige börsennotierte Wohnungsbauunternehmen sind unserer Meinung nach jedoch weiterhin gut positioniert, um die anhaltende Unsicherheit in der Bundespolitik zu überstehen. Ihre Widerstandsfähigkeit beruht auf ihrer Fokussierung auf hochwertige Immobilien, die häufig von wohlhabenden Käufern erworben werden, die bar bezahlen. Diese börsennotierten Wohnungsbauunternehmen sind aufgrund ihrer diversifizierten Holzbeschaffung und strengeren Einstellungsverfahren auch weniger anfällig für Zoll- und Einwanderungsdruck als kleinere regionale Wohnungsbauunternehmen.
Darüber hinaus sind viele börsennotierte Wohnungsbauunternehmen aufgrund ihrer soliden Bilanzen kleineren privaten Wettbewerbern überlegen, die tendenziell stärker auf die Fremdkapitalmärkte angewiesen sind. Dies kann besonders problematisch sein, wenn die Zinsen auf einem hohen Niveau bleiben.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass wir zwar in Märkten wie Texas und Florida einen lokalen Anstieg der Bestände beobachtet haben, das Gesamtangebot jedoch historisch gesehen weiterhin knapp ist. Dies könnte die Preisstabilität während einer Erholung unterstützen.
Potenzielle Gewinner und Verlierer des Wandels auf dem Wohnungsmarkt
Diese erwartete Veränderung auf dem Wohnungsmarkt wird wahrscheinlich nicht alle Segmente gleichermaßen betreffen. Es gibt klare Unterschiede zwischen denjenigen, die davon profitieren könnten, und denen, die wahrscheinlich zu kämpfen haben werden.
Wir glauben, dass Wohnungsbauunternehmen, die auf den High-End-Markt abzielen, von den sich verbessernden Marktbedingungen erheblich profitieren werden. Bemerkenswert ist, dass mehr als ein Viertel der Käufer eines solchen Unternehmens Barzahler sind, was die Sensibilität gegenüber schwankenden Hypothekenzinsen verringert.
Wir sehen auch Potenzial in Aktien von Unternehmen, die mit dem Wohnungsmarkt in Verbindung stehen. Wir glauben, dass diese Unternehmen, die mit gedrückten Bewertungen und Gewinnen zu kämpfen hatten, direkt von den steigenden Immobilientransaktionen profitieren könnten, da neue Hausbesitzer in der Regel viel in Einrichtungsgegenstände, Haushaltsgeräte und Wohnprodukte investieren.
Auf der anderen Seite stehen budgetfreundliche Bauunternehmen – wie beispielsweise solche, die sich hauptsächlich auf Einsteigerimmobilien konzentrieren – weiterhin unter Druck, da Käufer mit geringerem Einkommen mit Herausforderungen hinsichtlich der Erschwinglichkeit zu kämpfen haben. Folglich könnten diese Bauunternehmen bei einer kurzfristigen Erholung hinterherhinken.
Fazit
Obwohl die unmittelbaren Aussichten weiterhin angespannt sind, glauben wir, dass mehrere langfristige Trends für eine Erholung des Marktes im Laufe der Zeit sprechen. Anleger, die sich strategisch positionieren möchten, um von dieser möglichen Veränderung zu profitieren, könnten sich kleine bis mittelständische Unternehmen ansehen, die von einer Zunahme der Transaktionen und einer stabilen Nachfrage profitieren, insbesondere solche mit einem Engagement im Bereich der High-End-Konsumenten und der Produkte für den Wohnbereich.
Gary Merwitz ist Director of Research und Research Analyst im US-Value-Equity-Team von William Blair.
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