- Hoher Vermietungsgrad und anhaltendes Mietwachstum
- Niedrige Verschuldung und guter Zugang zu Finanzmitteln
- Positive Einschätzung für börsennotierte US-REITs aufgrund von prognostiziertem Ertragswachstum von 5% für 2023 und attraktiven Bewertungen
Gewerbeimmobilien beherrschen weiterhin die Schlagzeilen. „Allerdings sind aus Sorgen um die Finanzierungskosten im Zuge der Zinserhöhungen Sorgen um die Verfügbarkeit von Immobilienkrediten und um den US-Bürosektor geworden“, erklärt Guy Barnard, Portfoliomanager der Janus Henderson Investors. Grund dafür sei die Bankenkrise in den USA.
Trotz dieser Schlagzeilen und Herausforderungen haben sich die Kurse der globalen REITs (Real Estate Investment Trusts) seit Jahresbeginn (bis 27. Juni 2023) weitgehend unverändert gehalten1. Der Finanzexperte ist der Ansicht, dass die notwendigen Neubewertungen von Immobilien auf dem börsennotierten REIT-Markt im Jahresverlauf 2022 sehr schnell erfolgt sind.
Drei zentrale Themen seien ausschlaggebend. „Erstens: Man muss über die Schlagzeilen hinausschauen“, legt Barnard nahe. Zweifellos gäbe es in Teilen des Immobiliensektors Herausforderungen, und der US-Büromarkt sei mit Leerstandsquoten von fast 30% in vielen der wichtigsten Gateway-Städte stark angespannt, aber dieser Bereich ließe sich auf dem Markt für börsennotierte Immobilien leicht vermeiden. „Viele andere Marktsegmente weisen weiterhin ein sehr starkes und robustes Ertrags- und Mietwachstum auf“, fährt er fort.
Vorteil börsennotierte REITS: Geringere Verschuldung und breiterer Zugang zu Finanzmitteln
„Zweitens: Auf der Finanzierungsseite wird es eindeutig Gewinner und Verlierer geben“, prognostiziert der Portfoliomanager und ist davon überzeugt, dass der REIT-Sektor zu den Gewinnern der aktuellen Situation gehören wird. Der Verschuldungsgrad ist sehr niedrig, sowohl im historischen Vergleich als auch in absoluten Zahlen2. REITs hätten wiederholt bewiesen, dass sie über die unbesicherten Anleihemärkte Zugang zu Fremdkapital haben, und zwar zu Spreads (Zinssätzen) und Kursen, die immer noch vernünftig seien und ihrem Geschäftsmodell insgesamt zugutekämen.
Barnard ist zunehmend von den Möglichkeiten bei REITs überzeugt: „Sie können von einigen Herausforderungen anderer profitieren, insbesondere von denen, die einen höheren Fremdkapitalanteil haben oder private Immobilienbesitzer sind, und Sie können ihren Anteil am Gesamtimmobilienmarkt konsolidieren.“
REITs zeigen sich operativ widerstandsfähig und ihre Erträge dürften steigen
Als dritten Punkt nennt der Finanzexperte die operative Belastbarkeit, die in der nächsten Phase des Zyklus deutlich in den Vordergrund rücken dürfte: „Auch hier sehen wir bei den Unternehmen, in die wir investieren, im Allgemeinen einen sehr hohen Vermietungsgrad und ein anhaltendes Mietwachstum, das sich für uns als Investor weiterhin in Gewinn- und Dividendenwachstum niederschlägt.“
Angesichts des für den US-REIT-Sektor prognostizierten Gewinnwachstums von 5% in diesem Jahr und eines weiteren Wachstums bis 20243 erscheine dies im Vergleich zum breiteren Aktienmarkt, für den jetzt ein Gewinnrückgang prognostiziert wird, attraktiv. Mit Blick auf die Entwicklung der Aktienkurse im letzten Jahr sei dies vielleicht unterschätzt worden.
Zudem habe die makroökonomische Entwicklung dem REIT-Sektor in den letzten 18 Monaten eindeutig und erheblich zugesetzt. Die Folgen steigender Zinssätze und Anleiherenditen wirken sich negativ auf die Immobilienpreise aus. „Während es eine Weile dauert, bis sich dies in den privaten Immobilienwerten niederschlägt, wirken sie sich sehr schnell auf die Immobilienwerte des börsennotierten REIT-Marktes aus, der täglich von den Aktienmärkten bewertet wird“, erklärt der Finanzexperte.
Börsennotierte REITs scheinen für eine mögliche Erholung gut positioniert
Barnard geht davon aus, dass der Zinserhöhungszyklus beendet ist: „Wir müssen abwarten, ob eine Pause im nächsten Monat oder nach dem Sommer kommt, aber wir dürften uns dieser Phase nähern. Und am Ende eines Zinserhöhungszyklus der US-Notenbank ist es historisch gesehen eigentlich ein guter Zeitpunkt, um sich mit dem REIT-Sektor zu befassen, sowohl im Hinblick auf die absolute Performance als auch im Verhältnis zum breiteren Aktienmarkt4, insbesondere angesichts der Verlässlichkeit der Cashflows.“
Für den Rest des Jahres 2023 und bis ins Jahr 2024 gäbe es Gründe, optimistischer zu sein. Barnard sieht weiterhin einige überzeugende Bewertungen im REIT-Sektor, mit Unternehmen, die mit einem Abschlag auf den inhärenten Wert ihrer Gebäude gehandelt werden, selbst unter Berücksichtigung der Neubewertungen, die im Zuge der Zinserhöhungen notwendig gewesen wären. „Ich denke, dass wir dadurch gut positioniert sind, um über die Chancen und Renditen nachzudenken, die wir in diesem Bereich erzielen können“, so der Portfoliomanager abschließend.
[1] Bloomberg, FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index USD (globale REITs), Stand: 27. Juni 2023.
[2] Green Street, Morgan Stanley, Janus Henderson Investors Analyse, Stand: 31. Dezember 2022.
[3] FTSE Russell, S&P Global Indices, Bloomberg, Janus Henderson Investors Analyse, Stand: 14. Mai 2023. Es gibt keine Garantie für die Fortsetzung vergangener Trends oder das Eintreten von Prognosen.
[4] UBS, Refinitiv Datastream, Janus Henderson Investors Analyse, Gesamtrenditen in USD, 31. Dezember 1990 bis 31. Dezember 2022. Globale REITs = FTSE EPRA Nareit Developed Index; globale Aktien = MSCI World Index. Daten von 1991.
